인천지방법원 2025타경510749. 부평동 해송파크뷰4차 5층 501호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김대성으로 2020.10.20 거래가액 162,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에서 눈에 띄는 것은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2016년 하나은행 근저당 132,000,000원은 2020.09.28 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.08.04 포천세무서장이 처분청인 국의 압류입니다.
문제의 임차인 최옥이는 전입·점유를 2020.09.28 시작했고 확정일자는 2020.09.03입니다. 따라서 2022.08.04 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 2022.10.13 임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 162,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510749 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 554 해송파크뷰4차 5층501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로106번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 14층 건물 중 5층 |
| 임차권 범위 | 제5층 제501호 54.4731㎡ 전부 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.20 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금을 먼저 봐야 한다
말소기준은 2022.08.04 갑구 4번 압류입니다. 최옥이의 전입·점유는 2020.09.28로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2022.10.13 설정된 주택임차권등기와 2025.07.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기이지만, 등기의 소멸과 선순위 대항력 임차보증금의 인수 문제는 별개입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최옥이 제5층 제501호 54.4731㎡ 전부 | 162,000,000원 | 2020.09.28 | 2020.09.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 가능 |
② 가격 구조 — 8,085만원 낙찰이어도 실질취득은 1.64억 수준
현재 최저매각가는 감정가 165,000,000원의 49%인 80,850,000원입니다. 표면가격만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 ‘최저가 = 취득가’ 구조가 아닙니다. 보증금 162,000,000원인 대항력 임차인이 존재하기 때문입니다.
현재 회차에서 집행비용 1,855,300원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 78,994,700원입니다. 보증금 중 남는 83,005,300원이 매수인에게 인수될 경우, 낙찰가와 합친 실질취득은 163,855,300원입니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 최옥이 보증금 | 162,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 미배당액은 83,005,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘굴다리오거리’ 북서측 인근으로, 주위에 동류형 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 501호이며, 급·배수·옥내소화전·위생·승강기·도시가스설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북측으로 각각 폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 ‘말소동의’뿐 아니라 대항력 포기와 미배당 보증금 미인수까지 포함되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 확약 효력이 충분히 확인되지 않으면 현재 회차의 기준 취득부담은 최저가 80,850,000원이 아니라 163,855,300원 수준으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 룰상 인수 106,823,710원, 4회 유찰 시 123,496,597원으로 오히려 인수액이 늘어납니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 집행비용과 실제 조세·우선배당에 따라 임차인 미배당액이 변할 수 있으므로 배당표 원본을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 1.62억 보증금이 먼저다”
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 80,850,000원이라는 최저가가 아닙니다. 최옥이가 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이라는 점, 보증금이 162,000,000원이라는 점입니다. 현재 회차 배당 후 남는 금액은 83,005,300원이고, 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 163,855,300원으로 올라갑니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 완화 요소입니다. 그러나 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “확약 원문 확인 전에는 인수형으로 본다”입니다. 확약이 실제로 대항력과 미배당 보증금 인수까지 해소한다는 점이 확인돼야 비로소 80,850,000원이 실질취득가가 됩니다. 그 전까지는 최저가 할인율에 점수를 줄 사건이 아닙니다.
