의정부지방법원 2022타경82420. 포천시 내촌면 소학리의 대지와 숙박시설 사건입니다. 감정 당시 숙박시설로 이용되었으나 기준시점에는 영업이 중단된 상태였고, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 6층 구조입니다. 등기상 말소기준은 2018.11.28 죽변수산업협동조합 근저당권 1,950,000,000원입니다. 그 뒤의 권미숙·윤경자·경기신용보증재단·제이비우리캐피탈 가압류와 포천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 한설빈의 전입일은 2017.10.27로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있음이라고 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원인 구조지만, 한설빈의 보증금이 확인되지 않은 이상 점유관계까지 포함한 최종 인수액은 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2022타경82420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 내촌면 금강로 2714-30 · 소학리 203 외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설 · 기준시점 영업 중단 |
| 토지 | 1,281.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최순이 |
| 감정가 / 최저가 | 2,753,736,000원 / 462,820,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 죽변수산업협동조합 / 1,460,029,100원 |
| 말소기준 | 2018.11.28 죽변수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 선순위 점유는 별도
말소기준인 죽변수산업협동조합 근저당 이후에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 승계 구조는 단순한 편입니다. 다만 한설빈의 전입일이 말소기준보다 앞서므로, 보증금·점유범위·임대차관계가 확인되기 전까지는 선순위 점유 리스크를 별도로 떼어 봐야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한설빈 | 2017.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 7회 유찰 — 낮은 최저가와 낮은 위험은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 462,820,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 370,256,000원, 9회 유찰 시 296,204,800원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 단순한 가격 할인만으로 판단하기 어렵습니다. 영업이 중단된 숙박시설이고, 선순위 점유 가능성·위반건축물·토지 침범 문제까지 함께 확인해야 하기 때문입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 16.81% | 462,820,000원 | 2,197,268,869원 |
| 8회 유찰 시 | 13.45% | 370,256,000원 | 2,288,788,253원 |
| 9회 유찰 시 | 10.76% | 296,204,800원 | 2,361,802,736원 |
③ 예상배당표 (매각가 462,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,028,200원 |
| 2. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,950,000,000원 | 455,791,800원 |
| 3. 가압류 · 권미숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 윤경자 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,775,914원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 4,284,755원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 집행비용 7,028,200원을 제외한 455,791,800원이 죽변수산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당은 2,197,268,869원입니다. 다만 한설빈의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인의 최종 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 현장 리스크 — 유치권보다 토지경계·위반건축 확인이 중요
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 베어스타운 스키장 북동측 근거리에 위치하며 숙박시설·음식점·공장·농경지·임야가 혼재하는 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용되었으나 감정 기준시점에는 영업이 중단된 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·전기·주차장·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 1,281.0㎡, 지목 대, 상업용, 계획관리지역이며 공시지가는 341,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·한강폐기물매립시설설치제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.
- 지번. 등기사항전부증명서에는 203번지와 203-5번지가 기재돼 있으나 현황은 203번지에 소재하고, 203-5번지는 203번지에 합병된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한설빈 임대차 원본 확인. 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 대항력과 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 462,820,000원만 입찰원가로 보지 말고, 확인되는 미배당 보증금과 명도·분쟁비용을 합산해 판단해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 소학리 202-7 남측 약 43㎡ 침범 주장과 주차장 진입로 사용 상태를 측량으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 시정 여부. 15.96㎡ 가설위반과 21.7㎡ 옥탑 신고위반의 현존 여부 및 시정비용을 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 후속 확인. 2023가단128467 판결 내용과 후속 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 영업 중단 원인·재가동 비용. 숙박시설의 현재 시설 상태, 설비 작동 여부, 영업 재개에 필요한 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 토지거래계약 허가구역. 토지이용 규제와 취득·이용 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을지”가 먼저다
이 사건은 감정가 2,753,736,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 462,820,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 유리한 경매라고 판단하기 어렵습니다. 2017.10.27 전입한 한설빈의 보증금이 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액이 최종 확정되지 않았고, 숙박시설은 영업이 중단돼 있습니다. 여기에 위반건축물 내역과 인접 토지 약 43㎡ 침범 주장도 남아 있습니다.
등기부상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 신고된 유치권에 대해서도 부존재 승소판결이 있다는 점은 권리 구조를 단순하게 만드는 요소입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기 말소보다 선순위 점유자의 실제 보증금, 토지경계, 위반건축 상태, 영업 중단 숙박시설의 재활용 가능성입니다. 이 네 가지를 금액으로 확정하기 전에는 462,820,000원을 실질취득가로 봐서는 안 됩니다.
