의정부지방법원 2023타경83574. 포천시 군내면 용정리 일원의 공장 관련 건물과 토지가 묶인 사건입니다. 감정평가 이용상태는 공장·사무실·기숙사·전시실 등이며, 일반철골구조 판넬지붕 건물들로 구성돼 있습니다. 매각물건은 일괄매각이고 기계기구도 포함되지만, 지상의 컨테이너·비닐하우스 차고·축사는 매각에서 제외되며 일부 소재불명 기계기구도 제외됩니다.
권리구조의 중심은 2017.11.03 설정된 포천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,535,000,000원이고 이후 2,730,000,000원, 다시 2,990,000,000원으로 변경됐습니다. 이 권리 이후의 가압류·가등기·경매개시결정·후순위 근저당·압류는 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.06.02 차대호 명의 가등기의 성격 확인은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경83574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 242-1 |
| 등기 건물 | 경기도 포천시 군내면 용정리 241-4외 2필지 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사·전시실 등 |
| 소유자 | 김나래 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,283,572,300원 / 2,998,501,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 가등기 성격은 확인
말소기준권리는 2017.11.03 포천농업협동조합 근저당권입니다. 2021.03.17 주식회사진성산업 가압류, 2022.06.02 차대호 가등기, 2023.11.09 강제경매개시결정, 2024.07.30 주식회사장성산업 근저당권, 2025년의 국·포천시 압류는 모두 그 이후에 접수돼 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유덕기 | 2022.02.03 | 3,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지선수 | 2018.08.07 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 퍼니원(대표 이정미) | 2019.11.13 | 100,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 | 2020.09.10 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
네 명 모두 전입신고가 2017.11.03 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 4명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 2,998,501,000원으로 감정가 4,283,572,300원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,998,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,385,010원 |
| 2. 근저당권 · 포천농업협동조합 | 2,535,000,000원 | 2,535,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사진성산업 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 주식회사장성산업 | 732,000,000원 | 331,115,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션의 총 채권액은 3,367,000,000원, 총 배당액은 2,966,115,990원, 미배당은 400,884,010원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 갑구 12번 관련 채권액은 미상이라 계산에서 제외돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 군내면 구읍리 소재 포천IC 서측 인근으로, 중소규모 공장과 농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 가동은 1층 공장·사무실, 2층 기숙사 등으로 이용되고, 다른 건물은 공장 또는 전시실로 이용됩니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 건물로, 에폭시·타일·장판 마감 등이 적용돼 있으며 급배수·위생설비와 일부 난방설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 공장용지·공업용, 평지·부정형·중로한면 조건이 기재돼 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있어 적용 범위 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2022.06.02 차대호 가등기의 법적 성격과 매각 후 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·기계기구 가운데 실제 인도되는 범위와 소재불명 목록을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너·비닐하우스 차고·축사는 매각 제외로 기재돼 있어 소유관계와 철거·사용 문제를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 실제 임차인 4명은 대항력이 없지만, 우선변제 여부와 현재 점유상태를 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았고 일부 채권액도 미상이므로 실제 배당요구 종기 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 공장·토지·기계기구를 합친 현장가치와 거래 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 숫자만 보면 현재 최저가 2,998,501,000원, 1회 유찰, 매수인 인수 0원입니다. 임차인 4명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 후순위 권리도 대부분 소멸 구조입니다. 그러나 공장·토지·기계기구가 결합된 일괄매각이고, 2022.06.02 가등기의 성격 확인이라는 권리 체크포인트가 남아 있습니다. 또 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 매력을 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 인수액은 낮지만 확인 난도와 가격 검증 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
