의정부지방법원 2023타경86177. 포천시 소흘읍 이동교리 소재 부인터사거리 남서측 근거리에 위치한 공장 및 사무실 이용 물건입니다. 감정평가상 철골조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물이고, 토지는 계획관리지역입니다. 표면상 최저가는 감정가의 70%인 278,316,000원까지 내려와 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 대항력 임차인 보증금 200,000,000원 인수입니다.
말소기준권리는 2021.09.14. 을구 5번 근저당권 · 김남주 · 채권최고액 375,000,000원으로 잡혀 있습니다. 그런데 임차인 주식회사 백구(대표 김종근)의 전입신고일은 2017.07.21.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음으로 표시되어 있고, 우선변제권은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 이 물건의 현재 회차 실질 취득 부담은 278,316,000원 + 200,000,000원 = 478,316,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경86177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 331-9 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 331-4외 2필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 구조 | 철골조 샌드위치 판넬지붕 2층건 · 건물사용승인일 2002.03.18 |
| 소유자 | 김종근 |
| 감정가 / 최저가 | 397,594,800원 / 278,316,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
이 사건은 단순한 “말소기준 이후 권리 소멸형”이 아닙니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2021.09.14. 김남주 근저당보다 앞선 시점에 임차인 전입신고가 존재합니다. 또한 등기 흐름상 과거 가압류·압류·강제경매개시결정·공매공고·말소가 다수 반복된 이력이 보입니다. 최종 배당표도 매각가 278,316,000원 가정에서 채권자 총 청구액 1,673,268,811원 중 273,619,576원만 배당되고, 1,399,649,235원의 미배당이 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
임차인 목록에는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 주식회사 백구(대표 김종근) 1명이 표시되어 있습니다. is_subrogation 및 is_guarantor는 모두 false이므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 다만 이 1명의 보증금이 크고, 전입일이 말소기준보다 빠르다는 점이 치명적입니다.
| 임차인 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 백구(대표 김종근) | 전입 2017.07.21 · 확정일자 없음 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수금은 남는다
대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 있는 사건에서는 최저가 인하만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 데이터상 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 200,000,000원으로 동일하게 잡혀 있습니다. 즉 유찰로 매각가가 내려가도 실질취득가는 “매각가 + 인수금”으로 다시 계산해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 278,316,000원 | 200,000,000원 | 478,316,000원 | 1,399,649,235원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 222,652,800원 | 200,000,000원 | 422,652,800원 | 1,454,533,150원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 178,122,240원 | 200,000,000원 | 378,122,240원 | 1,498,440,282원 |
④ 예상배당표 (매각가 278,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,696,424원 |
| 인수. 임차인 주식회사 백구(대표 김종근) 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 대한민국 | 51,338,000원 | 51,338,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 신용보증기금 | 213,120,000원 | 32,281,576원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 제일화학 주식회사 | 166,246,925원 | 0원 |
| 6. 갑구 34번 가압류 · 김용석 | 210,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 2번 근저당권 · 김나형 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 5번 근저당권 · 김남주 | 375,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 39번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 67,563,886원 | 0원 |
| 10. 을구 6번 근저당권 · 유근현 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 200,000,000원은 배당표상 0원 배당·매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 “부인터사거리” 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 및 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 버스정류장이 인근에 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공장 및 사무실로 이용 중입니다. 물건종류를 아파트로 보면 안 되며, 공장·사무실 용도에 맞춘 명도와 사용 가능성 검토가 필요합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 false입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 물건 포함이 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산. 응찰 기준은 최저가 278,316,000원이 아니라 최저가 + 인수 200,000,000원입니다.
- 임차인 원본 확인. 주식회사 백구(대표 김종근)의 점유 범위, 사용 부분, 임대차계약 원본, 보증금 반환관계, 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 12건이 있어 당해세 여부에 따라 배당·명도·협상 구조가 달라질 수 있습니다.
- 공매 병행 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 제시외 포함 범위. 일괄매각 및 제시외 건물·물건 포함 표시가 있으므로 현장 실측과 감정평가서 부합 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 전에는 입찰 결정을 미루는 편이 안전합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “2억 인수”가 먼저다
이 물건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 겉으로는 감정가 397,594,800원짜리가 2회 유찰되어 최저가 278,316,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 실제 계산은 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인 보증금 200,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 478,316,000원입니다. 감정가 대비로도 120.3%입니다. 여기에 국세·지방세 압류 12건, 공매공고 부기등기, 제시외 건물 및 물건 포함, 대규모 미배당까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가가 낮아 보이는 고위험 인수형 사건이며, 보수적 접근이 맞습니다.