의정부지방법원 2024타경2701. 호원동 드림팰리스 102동 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가에서는 본 호가 연립주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 10층이며 사용승인은 2021.07.01입니다. 소유자 고현주는 2021.08.19 매매를 원인으로 2021.09.13 소유권을 취득했고, 등기 기재 거래가액은 345,000,000원입니다.
권리 구조의 출발점은 근저당이 아니라 2023.12.05 케이비캐피탈주식회사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후 삼성카드·현대카드·롯데캐피탈·신한은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액 6,934,695원이 생기지만, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 평화로 395(호원동), 102동 3층301호 (호원동,드림팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택으로 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 57.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 내 3층 · 사용승인 2021.07.01 |
| 소유자 | 고현주 · 2021.09.13 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 109,760,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 6,493,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
초기의 케이비부동산신탁·우리자산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 소유권은 고현주에게 있고, 2023.12.05 갑구 6번 케이비캐피탈 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류들과 2024.05.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락장 보정이 필요하다
가격 판단에서는 2021년 거래가 다수 포함된 전체 평균 338,583,333원보다 최신성과 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 287,000,000원 1건이고, 이 값이 최근 12개월 평균이기도 합니다. 현재 최저가 109,760,000원은 이 최근 시세의 38.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 57.29㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 2021.11 | 51.63㎡ | 5 | 348,000,000원 |
| 2021.11 | 51.65㎡ | 5 | 348,000,000원 |
| 2021.11 | 51.63㎡ | 5 | 348,000,000원 |
| 2021.10 | 53.58㎡ | 3 | 343,000,000원 |
| 2021.10 | 57.29㎡ | 5 | 346,000,000원 |
| 2021.09 | 57.31㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2021.09 | 51.63㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.09 | 53.56㎡ | 2 | 337,000,000원 |
| 2021.09 | 57.31㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2021.09 | 57.29㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 51.62㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.29㎡ | 1건 | 287,000,000원 |
표면적으로는 큰 폭의 할인입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 거래군 대비 -16.4%로 내려와 있습니다. 2021년의 3억 원대 중후반 거래들을 현재 시세처럼 해석하면 가격 메리트가 과장될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 기준 시세는 전체 평균 338,583,333원보다 최신 거래 287,000,000원을 우선해 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 갑구 6번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 31,015,182원 | 31,015,182원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,042,659원 | 6,042,659원 |
| 갑구 8번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,057,097원 | 5,057,097원 |
| 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 48,430,684원 | 48,430,684원 |
| 갑구 10번 · 삼성카드주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 23,812,433원 | 16,877,738원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 114,358,055원 중 107,423,360원이 배당되고, 미배당액은 6,934,695원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 2,336,640원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 6,934,695원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 39,309,031원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 61,943,738원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 4회·5회 유찰 시에도 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락이 대항력 임차보증금 인수처럼 실질취득액을 다시 끌어올리는 구조는 현재 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 회룡역 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 수도권1호선 및 의정부경전철 회룡역이 직선거리 약 300미터 내외에 위치합니다.
- 이용상태. 감정상 연립주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 내부 확인은 불가했습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문됐으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 토지 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 지표. 드림팰리스는 36세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 먼저 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 2021년 고가 거래가 포함된 전체 평균 338,583,333원보다 최신 거래 287,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 대비 -16.4%입니다. 현재 할인폭이 크더라도 과거 3억 원대 중후반 거래를 그대로 회복가치로 가정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 물건도 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.0회입니다. 현장 상태·점유·상품성 등 반복 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 내부·설비 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가했고 설비 정상 작동 여부도 불분명합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 가압류 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
이 물건의 숫자만 보면 분명 강한 할인 구간입니다. 감정가 320,000,000원에서 3회 유찰돼 109,760,000원까지 내려왔고, 최신 거래 287,000,000원 대비 38.2%입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최근 시장은 과거보다 -16.4% 낮아졌고, 최근 12개월 시세 표본도 1건뿐입니다. 무엇보다 감정 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았고, 이 물건 자체가 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이지만 권리·점유 확인을 끝낸 뒤 평가해야 하는 B등급 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 할인 여부보다, 현재 109,760,000원이라는 가격에 숨어 있는 반복 유찰 원인을 실제 현장에서 해소할 수 있느냐입니다.
