의정부지방법원 2024타경3292. 양주시 덕계동 로얄파빌리온1 제2층 제204호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·발코니·현관을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가 190,000,000원에서 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,630,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 가격 구조는 단순한 초저가 경매가 아닙니다. 임차인 박재민은 2021.06.30 주민등록, 2021.06.14 확정일자를 갖추고 있고 말소기준인 2022.01.12 부천시 압류보다 앞서 대항력이 있습니다.
현재 매각가 2,630,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 447,340원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 2,182,660원만 배당되고, 보증금 중 147,817,340원이 남습니다. 이 잔액은 매각물건명세서에서도 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 263만원이라는 숫자는 실질 매입원가가 아닙니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 보증금 1.5억원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1399번길 48-14, 2층204호 (덕계동,로얄파빌리온1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 다세대주택 · 전용 47.74㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2019.10.21 사용승인 |
| 소유자 | 홍옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 2,630,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재민 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
등기상 말소기준은 2022.01.12 부천시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 55,000,000원, 양주시·국의 압류, 2024.05.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 박재민의 주민등록일 2021.06.30이 말소기준보다 먼저이므로, 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 인수 위험이 없어지지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재민 제204호 전부 | 주거(임차권등기) 150,000,000원 | 전입 2021.06.30 확정 2021.06.14 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.07.27 | 승계 없음 | 147,817,340원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차권등기는 2023.07.27 설정되었지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록은 2021.06.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 배당을 먼저 받고, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 그 미배당 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다.
② 가격 비교 — 최저가 263만원은 비교 기준이 아니다
로얄파빌리온Ⅰ은 6세대이며 사용승인일은 2019.10.21입니다. 전용 47.74㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 2022.11, 2층, 168,000,000원 1건입니다. 데이터상 최근12개월 평균값도 168,000,000원, 표본 1건으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 47.74㎡ | 2 | 168,000,000원 |
최저매각가 2,630,000원만 놓으면 실거래 168,000,000원과 엄청난 차이가 나지만, 이 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다. 현재 예상 인수액이 147,817,340원이므로, 실질취득은 약 150,000,000원 수준입니다. 즉 가격 판단은 263만원 대 1억6800만원이 아니라, 약 1억5000만원 대 1억6800만원으로 해야 합니다. 게다가 비교 거래가 1건뿐이므로 시세 근거가 넓다고 보기도 어렵습니다.
③ 회차가 더 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 2,630,000원 | 2,182,660원 | 147,817,340원 |
| 13회 유찰 시 | 1,840,999원 | 1,407,861원 | 148,592,139원 |
| 14회 유찰 시 | 1,288,699원 | 865,502원 | 149,134,498원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 2,630,000원에서 1,840,999원, 1,288,699원으로 내려가지만 인수액은 147,817,340원에서 148,592,139원, 149,134,498원으로 늘어납니다. 결국 낙찰가 하락분 대부분이 미배당 임차보증금 증가로 바뀌므로 실질취득은 약 1.5억원 부근에 고정됩니다. 이 때문에 추가 유찰 자체가 큰 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 447,340원 |
| 1. 임차인 박재민 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 2,182,660원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박재민 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 임차보증금 부족분 147,817,340원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 집행비용은 추정치이며, 매각물건명세서에 기재된 선순위 조세가 실제 배당에 반영되면 임차인 배당과 인수 잔액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주덕산초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 밀집한 주거지대이며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 204호이며 사용승인일은 2019.10.21입니다. 승강기·소화전·난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 평탄한 토지이며 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역이며 공시지가는 601,900원/㎡입니다.
- 환금성. 로얄파빌리온Ⅰ은 6세대이고, 확인된 동일면적 실거래는 2022.11의 1건입니다. 물건은 현재 12회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,630,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 현재 기준 임차보증금 미배당 147,817,340원을 함께 계산해야 합니다.
- 선순위 조세 확인. 매각물건명세서가 임차권보다 앞선 선순위 조세를 명시하고 있으므로 세목·법정기일·실제 배당 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 박재민 확인. 임차인과 현재 경매신청 채권자가 같은 이름으로 표시되어 있으므로 임대차계약·보증금 지급·점유 및 신청채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 13회·14회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수잔액이 늘어 실질취득은 약 150,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.11, 168,000,000원 1건입니다. 실질취득이 이 거래보다 낮다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다.
- 현황·원본 대조. 감정평가상 임대 및 점유관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태와 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “263만원 경매”가 아니라 “약 1.5억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 2,630,000원입니다. 감정가 190,000,000원에서 12회 유찰된 결과만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차 예상배당 후 매수인 인수액은 147,817,340원입니다.
따라서 이 물건은 낙찰가 263만원짜리가 아니라 실질취득 약 1.5억원짜리 물건으로 판단해야 합니다. 13회·14회까지 추가 유찰되어도 인수잔액이 함께 증가하기 때문에 총부담은 크게 내려가지 않습니다. 비교 실거래 168,000,000원도 2022.11의 1건뿐이고, 12회 유찰과 6세대 규모, 선순위 조세 변수까지 겹칩니다. 가격표는 파격적이지만 실질가격은 그렇지 않고, 권리분석 난도도 낮지 않습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 선순위 조세의 실제 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
