14,000,000원
제주지방법원 2025타경6181. 사건상 용도표시는 근린주택이고 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 서귀포시 하효동 이도빌리지 비동 3층 301호로, 감정가는 170,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 14,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 기준가격은 최저가가 아닙니다. 말소기준인 2024.07.05. 국가 압류보다 먼저 전입한 박유준과 현경학의 보증금 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 승계되기 때문입니다.
박유준은 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.08.12., 확정일자 2022.07.06.인 임차인으로 배당요구를 했습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 652,000원을 제외한 13,348,000원만 우선변제되고, 부족분 106,652,000원은 매수인이 인수합니다. 현경학은 보증금 130,000,000원, 전입 2020.08.18.로 대항력이 있으나 우선변제권은 확인되지 않아 배당액 0원, 보증금 130,000,000원 전액 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6181 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 효돈순환로 272, 비동 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 단지형 연립주택 |
| 전용면적 / 규모 | 66.4884㎡ · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 3층 |
| 사용승인 / 단지 | 2018.01.24. · 하효동이도빌리지 40세대 |
| 소유자 | 주식회사현영종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 14,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박유준 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 말소기준권리 | 2024.07.05. 갑구 8번 압류 · 권리자 국(처분청 중랑세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
2018년 제주은행 근저당권과 두 차례의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.07.05. 접수된 국가 압류이며, 이후의 박유준 임차권등기·강제경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 등기의 순위만 보고 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다. 박유준은 임차권등기 전에 이미 2022.08.12. 전입·점유로 대항력을 취득했고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 예상 236,652,000원
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현경학 에이동 405호 | 130,000,000원 | 전입 2020.08.18. 배당요구 2025.04.07. | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계 130,000,000원 |
| 박유준 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 확정 2022.07.06. 전입·점유 2022.08.12. 임차권등기 2024.08.30. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 106,652,000원 |
박유준은 임차권자이면서 이 사건의 신청채권자이고, 등기부상 강제경매 채권자도 동일인입니다. 이 관계 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인할 필요는 있지만, 현재 자료만으로 임차관계를 부인할 수는 없습니다. 특히 매각물건명세서가 미배당 임차보증금의 매수인 인수를 명시하므로, 임차관계가 향후 부인될 가능성을 전제로 인수액을 0원 처리해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 14,000,000원이 아니라 250,652,000원으로 비교
하효동이도빌리지의 실거래 12건 전체 평균은 155,333,333원이지만, 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 141,666,666원, 최신 거래는 2026.01.의 143,000,000원이며 최근 구간은 이전보다 11.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 62.9㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2025.06 | 62.9㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 62.9㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2024.08 | 62.9㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.08 | 62.9㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.07 | 69.29㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2024.02 | 66.49㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 69.29㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 62.9㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 62.9㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2023.02 | 62.9㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.12 | 62.9㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 141,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 155,333,333원 |
최저가 14,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 9.9%에 불과하지만, 이 비율은 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 인수액을 포함한 실질취득 250,652,000원은 최근 12개월 평균보다 108,985,334원 높고, 최신 거래 143,000,000원보다 107,652,000원 높습니다. 감정가 170,000,000원보다도 높은 총부담입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 권리분석상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 14,000,000원 | 236,652,000원 | 250,652,000원 |
| 8회 유찰 시 | 9,800,000원 | 240,776,400원 | 250,576,400원 |
| 9회 유찰 시 | 6,860,000원 | 243,663,480원 | 250,523,480원 |
실질취득은 낙찰가와 매수인 인수액의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비·미납 관리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 | 0원 |
| 1. 임차인 박유준 보증금 | 120,000,000원 | 13,348,000원 | 106,652,000원 |
| 인수. 임차인 현경학 보증금 | 130,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박유준 | 120,000,000원 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 박유준 임차보증금 일부에 사용됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 사건상 용도표시는 근린주택이며, 감정평가상 현황은 단지형 연립주택입니다. 공부상 소재지번은 하효동 731, 732, 835-2이나 2018.02.06. 합병돼 현황 소재지번은 하효동 731입니다.
- 입지. 서귀포시 신효동 효돈초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통 노선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다. 남측으로 폭 약 7~8미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2018.01.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 승강기·급배수·난방· 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20미터 이하, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다. 토지는 평지의 부정형 공동주택 건부지입니다.
- 환금성. 단지는 40세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0%입니다. 최근 실거래 추세도 이전 구간보다 11.4% 하락해 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준. 최저가 14,000,000원이 아니라 매수인 인수액을 더한 실질취득 250,652,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 141,666,666원·최신 거래 143,000,000원과 비교하세요.
- 임차권 인수 확인. 박유준 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 원본으로 재확인하세요.
- 점유 대상 대조. 현경학의 점유 부분은 에이동 405호, 분석 대상 주소는 비동 301호입니다. 매각대상 목록과 현황조사서의 각 물건 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 박유준이 임차권자·신청채권자로 함께 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대열람, 배당요구서와 관련 소송·결정 내용을 대조하세요.
- 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 인수액 증가로 실질취득은 각각 250,576,400원·250,523,480원입니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 현장·비용 확인. 실제 점유자, 명도 가능성, 공용부분 관리비 체납, 내부 상태와 근린주택·연립주택 이용현황을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각대상 목록과 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “1,400만원 물건”이 아니라 “2억 5천만원 인수형”
이 사건은 7회 유찰로 최저가가 14,000,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 가격 매력을 느끼기 쉽습니다. 그러나 대항력 있는 박유준의 미배당 보증금 106,652,000원과 현경학 보증금 130,000,000원을 더하면 매수인 인수액은 236,652,000원입니다. 현재 회차의 권리분석상 실질취득은 250,652,000원으로, 최근 12개월 평균의 176.9%이며 최신 거래보다 107,652,000원 높습니다.
유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분이 임차보증금 미배당 인수액으로 이동해 총부담은 250,000,000원 안팎에서 거의 고정됩니다. 여기에 최근 거래 하락 추세 11.4%, 단지 경매 평균 7.0회 유찰과 매각률 0%, 현경학 점유 부분과 대상 주소의 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 시세보다 현저히 높은 대항력 인수형 물건으로, 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 합니다.
