의정부지방법원 2024타경75884. 경기도 포천시 신북면 신평리 663 소재 물건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디에스아이씨이고, 최초 소유권보존은 2017.01.17입니다. 권리분석의 기준점은 2017.02.27 설정된 중소기업은행 채권최고액 20,000,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 중소기업은행의 추가 근저당 20,000,000,000원과 신한은행 근저당 960,000,000원, 포천시·국의 압류 및 현재 경매개시결정이 위치합니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력 임차보증금 승계 문제가 없고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리 자체보다 입찰 판단의 무게중심은 가격 검증, 세금 배당순위, 일괄매각 범위와 기계기구 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75884 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 신평리 663 · 경기도 포천시 신북면 장자경제로 69-28 |
| 용도 | 기타 · 토지 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 주식회사디에스아이씨 |
| 토지 | 34,678.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 45,157,332,260원 / 22,127,098,000원 |
| 청구액 | 29,918,858,811원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
말소기준은 2017.02.27 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2017.03.10 중소기업은행 근저당권, 2019.05.22 신한은행 근저당권과 현재 존속하는 압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2019년·2021년 가압류와 과거 경매개시결정 일부는 이미 말소되거나 취하된 내역입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 미확정
현재 최저매각가는 22,127,098,000원, 감정가는 45,157,332,260원으로 현재 회차 표기상 감정가 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 토지면적 34,678.8㎡의 공장용지이고 일반공업지역에 속하며, 일괄매각·제시외 건물 및 기계기구 포함 조건입니다. 따라서 실제 입찰가격은 감정가 할인율보다 매각 대상 전체의 현황·기계기구 가치·활용 가능성에 대한 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,127,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 223,670,980원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 20,000,000,000원 | 20,000,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 20,000,000,000원 | 1,903,427,020원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 40,960,000,000원 중 예상 배당액은 21,903,427,020원, 미배당은 19,056,572,980원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 49%) | 22,127,098,000원 | 21,903,427,020원 | 19,056,572,980원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 39%) | 17,701,678,400원 | 17,522,261,616원 | 23,437,738,384원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 31%) | 14,161,342,720원 | 14,017,329,293원 | 26,942,670,707원 | 0원 |
중요한 점은 매각가가 내려가도 매수인의 인수액이 증가하지 않는다는 것입니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로, 유찰 시 늘어나는 것은 채권자의 미배당이지 매수인의 승계금액이 아닙니다.
⑤ 토지·이용 조건
- 토지 규모. 토지면적 34,678.8㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반지방산업단지와 성장관리권역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방·중로각지이며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 310,600원/㎡입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 영농여건불리농지에 저촉됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 20%이므로 일반적인 입찰보증금 기준으로 접근하면 안 됩니다.
- 기계기구·제시외 건물. 일괄매각 범위에 포함되므로 실제 현황과 감정대상 포함 여부를 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당권에는 신평리 663 토지·2동 및 공장·광업재단 저당법 목록이 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 실제 처분 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 입찰 의사결정을 어렵게 만드는 부분은 가격과 자산 특성입니다. 감정가 45,157,332,260원에 비해 현재 최저가는 22,127,098,000원으로 감정가 49%지만, 이를 시세 할인으로 확인해 줄 실거래 비교가 없습니다. 게다가 재매각으로 보증금 20%가 적용되고, 일괄매각 대상에 제시외 건물과 기계기구까지 포함됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.