💰 998,662,000원 📉 3회 유찰 📊 감정가 34% 👥 임차인 4명
의정부지방법원 2024타경80206. 경기도 양주시 은현면 운암리 440-4에 있는 대지·토지 관련 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 4,256㎡, 토지이용상황은 공업용이며 자연녹지지역입니다. 등기상 소유자는 김용원입니다. 권리의 기준점은 2014.11.04. 설정된 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,700,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리의 소멸 여부보다 점유관계입니다. 박영미·백수정은 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 이정희는 2009.07.22., 김성원은 2008.05.06. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 운암리 440-4 |
| 용도 / 토지 | 대지 + 토지 · 공장용지 4,256㎡ · 공업용 |
| 소유자 | 김용원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,911,552,000원 / 998,662,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 조건 | 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) · 공시지가 221,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2014.11.04. 중소기업은행 근저당 1,700,000,000원입니다. 2015.07.10. 중소기업은행 근저당 420,000,000원과 2020.11.05. 주식회사신명케미칼 근저당 100,000,000원을 비롯한 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2024.06.13. 주식회사 신명케미칼이 임의경매를 개시했고, 이후 가압류·압류가 연이어 설정됐습니다.
② 임차인·점유 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 396.0000㎡ | 2024.05.06 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 백수정 | 33.0000㎡ | 2022.02.04 | 미상 | - | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이정희 | - | 2009.07.22 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김성원 | - | 2008.05.06 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
박영미와 백수정은 전입일이 2014.11.04. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이정희와 김성원은 말소기준보다 앞서 전입했습니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김성원은 2024.08.26. 배당요구를 했습니다.
③ 가격·배당 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 998,662,000원으로, 시나리오상 감정가의 34%입니다. 그러나 최근 실거래와의 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금까지 확정되지 않아, 입찰자가 실제 부담할 총취득비용도 아직 고정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 998,662,000원 | 986,275,380원 | 2,621,592,673원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 699,063,400원 | 689,672,766원 | 2,918,195,287원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 489,344,379원 | 482,050,935원 | 3,125,817,118원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 998,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,386,620원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,700,000,000원 | 986,275,380원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신명케미칼 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사이레케미칼 | 100,674,433원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사제이코어 | 42,601,626원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사더켐(지점 | 35,626,041원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사동화포장 | 17,975,100원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 기술보증기금 | 611,957,260원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 360,665,782원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사쾌청 | 45,823,030원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 11,286,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 한국전력공사 | 9,535,610원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,042,200원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 유미진 | 5,475,167원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 김성원 | 128,205,804원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,386,620원을 제외한 986,275,380원이 을구 8번 중소기업은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 0원입니다. 총 미배당액은 2,621,592,673원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 매각 대상·토지 조건 — 기계기구와 제외물 확인 필수
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구를 포함한 일괄매각입니다.
- 기계기구. 총 15식 중 11식은 소재불명입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 토지 지상의 고정되지 않은 컨테이너·트레일러·파레트 등은 이동 및 철거가 용이하여 매각에서 제외됩니다.
- 타인 소유 설비. 건물 내 사출성형기는 타인 렌탈 소유로 매각에서 제외됩니다.
- 지번 현황. 건물은 공부상 운암리 440-4, 440-7 양 지상으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2008.08.20. 합병되어 현황은 운암리 440-4 단일 지상입니다.
- 토지. 4,256㎡ 공장용지, 공업용 이용, 자연녹지지역, 완경사·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 지역·지구. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 포함되며, 준보전산지·토석채취제한지역·생산녹지지역에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 이정희(2009.07.22.)·김성원(2008.05.06.)의 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계, 확정일자를 확인해 매수인 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 김성원 관계 확인. 등기부상 관계인과 동일 인물로 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 임대차 실체를 대조해야 합니다.
- 배당표의 0원 인수 주의. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 보증금 미상 선순위 전입자가 있어 실제 부담액과 실질취득가는 확정되지 않았습니다.
- 기계기구 현존 여부. 15식 중 11식 소재불명과 타인 소유 사출성형기 제외를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너·트레일러·파레트 등 일부 물건은 제외됩니다.
- 토지·건물 현황. 공부상 440-4·440-7 양 지상 표시와 2008.08.20. 합병 후 현황 440-4 단일 지번의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 34%이지만 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 토지·건물·기계기구의 실제 현존 가치와 인수 가능 보증금을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 998,662,000원까지 낮아졌습니다. 등기만 보면 2014.11.04. 중소기업은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이정희·김성원은 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금이 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액이 미확정입니다. 여기에 기계기구 15식 중 11식 소재불명, 타인 소유 사출성형기 매각 제외까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 선순위 점유자의 실질 보증금과 실제 매각대상 자산의 현존 상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다. 권리·물적 실사가 끝나기 전에는 감정가 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
