의정부지방법원 2024타경80206. 양주시 은현면 운암리 440-4 일대의 대지·토지 및 가동 건물입니다. 토지대장상 현황은 운암리 440-4 단일 지상으로 정리된 공장용지이고, 감정·명세서 비고에는 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구, 제시외 건물, 매각 제외 물건이 함께 적혀 있습니다. 숫자로만 보면 1회 유찰 후 최저가가 20.38억까지 내려와 보이지만, 권리분석에서는 먼저 점유자와 배당 구조를 봐야 합니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2014.11.04 중소기업은행 근저당권 1,700,000,000원입니다. 이후 신명케미칼 근저당, 경매개시결정, 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 4명 중 2명은 말소기준보다 전입이 빠른 점유자인데 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗한 토지”가 아니라, 확정 인수액 0원과 별개로 미상 보증금 확인이 핵심인 공장용지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 운암리 440-4 |
| 등기상 표시 | [건물] 경기도 양주시 은현면 운암리 440-4외 1필지 가동 |
| 물건종류 / 이용상황 | 대지 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 토지면적 4,256.0㎡ |
| 용도지역 / 지목 | 자연녹지지역 · 공장용지 · 공시지가 221,200원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,911,552,000원 / 2,038,086,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신명케미칼 / 100,000,000원 |
| 소유자 | 김용원 (단독소유) |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.11.04, 점유는 그 전부터 있다
등기부상 말소기준으로 잡힌 권리는 을구 8번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 신명케미칼 근저당, 경매개시결정, 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김성원 2008.05.06 전입, 이정희 2009.07.22 전입은 말소기준일보다 앞서므로 단순히 “후순위 임차인”으로 정리하면 안 됩니다. 보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 분류하고, 원본 명세서와 임대차계약 확인 전까지 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 4명, 승계 중복 없음
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 아래 4명은 중복 합산 대상이 아니라 실제 임차인 또는 점유자로 보이는 4명입니다. 다만 보증금이 모두 미상이고, 이 중 2명은 말소기준 전 전입입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금·월세 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 396.0000㎡ | 2024.05.06 / 미상 | 보증금 미상 · 월세 1,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 백수정 | 33.0000㎡ | 2022.02.04 / 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이정희 | 미상 | 2009.07.22 / 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수위험 미상 |
| 김성원 | 미상 | 2008.05.06 / 미상 | 보증금 미상 | 2024.08.26 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수위험 미상 |
③ 배당 구조 (매각가 2,038,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,780,860원 | 약 매각가의 1.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,833,000,000원 | 575,305,140원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,700,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사신명케미칼 | 100,000,000원 | 0원 | 신청채권자 배당 0원 |
| 후순위 가압류·압류 등 | 1,387,868,053원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 총 채권액 6,880,868,053원 중 채권자 배당액은 2,015,305,140원, 미배당은 4,865,562,913원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 선순위 전입 점유자의 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 물건 특이사항 — 공장용지, 기계, 제시외, 제외물건
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 적혀 있고, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구가 포함됩니다.
- 기계기구 소재불명. 총 15식 중 11식은 소재불명으로 적혀 있어, 감정가와 실제 인도 가능한 설비의 차이를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물이 포함되어 있어 면적·구조·사용 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록1 토지 지상 컨테이너, 트레일러, 파레트 등은 이동·철거가 용이하여 매각에서 제외됩니다.
- 렌탈 소유 기계 제외. 목록4 건물 내 사출성형기는 타인 렌탈 소유로 매각에서 제외됩니다.
- 토지 표시 정리. 목록4·5 건물은 공부상 은현면 운암리 440-4, 440-7 양 지상으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2008.08.20 합병되어 현황은 운암리 440-4 단일 지상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 토지 성격. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 토지면적은 4,256.0㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 인접 규제. 준보전산지, 토석채취제한지역, 생산녹지지역은 접함으로 표시되어 있습니다.
- 형상·접면. 완경사 사다리형 토지이고 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 공시지가는 221,200원/㎡입니다. 감정가와 최저가는 건물·기계·제시외 사항이 결합된 경매가이므로 토지만 보고 단순 비교하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2명 확인. 이정희, 김성원의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 김성원 관계 확인. notes에는 김성원이 등기부상 권리자 또는 채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 되어 있습니다.
- 확정 인수 0원에 속지 말 것. 배당표상 assumed_by_buyer는 0원이지만, 보증금 미상 대항력 가능 점유자는 별도의 실질 리스크입니다.
- 신청채권자 무배당 구조 확인. 현재 회차에서 주식회사 신명케미칼의 applicant_paid는 0원, applicant_satisfied는 false입니다.
- 기계기구 현장 확인. 공장 및 광업재단 목록 15식 중 11식 소재불명, 사출성형기 타인 소유 제외가 가격 판단의 핵심입니다.
- 제시외·제외물건 구분. 제시외 건물은 포함, 컨테이너·트레일러·파레트 등은 제외로 표시되어 있으므로 인도 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 말소기준, 임차인, 배당, 매각 제외 목록을 재확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 “미상”이 더 크다
이 사건은 감정가 2,911,552,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 2,038,086,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 숫자상 할인보다 중요한 것은 확정되지 않은 점유 리스크입니다. 박영미·백수정은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 쪽이지만, 이정희·김성원은 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상이며, 김성원은 관계인 가능성까지 notes에 표시되어 있습니다.
또한 현재 회차 배당표는 선순위 배당에서 매각대금이 소진되어 신청채권자 신명케미칼이 0원을 배당받는 구조입니다. 기계기구 15식 중 11식 소재불명, 렌탈 사출성형기 제외, 제시외 건물 포함이라는 물건 자체의 확인사항도 가볍지 않습니다. 결론은 분명합니다. 최저가가 낮아졌다고 바로 메리트가 생긴 것이 아니라, 보증금 미상 임차인과 공장 설비 실체를 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.