의정부지방법원 2024타경82622. 포천시 가산면 금현리 14-1의 공장용지와 공장·사무실·기숙사 등으로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 3,695㎡의 공장용지이고, 감정평가상 건물은 공장·사무실·화장실·샤워실·기숙사 등으로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,772,667,940원, 2회 유찰된 현재 최저매각가격은 1,358,608,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리구조의 기준점은 2021.05.28 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며, 이 뒤에 김정숙·주식회사오하임아이엔티·최창락의 근저당권과 중소기업은행·신용보증기금의 가압류, 국·포천시·국민건강보험공단의 압류가 이어집니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 및 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82622 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 금현리 14-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 화장실, 샤워실, 기숙사 등 |
| 토지 | 공장용지 · 3,695㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사조은가구 |
| 감정가 / 최저가 | 2,772,667,940원 / 1,358,608,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,815,814,062원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 주식회사조은가구이며, 소유권 이전과 같은 날인 2021.05.28 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2016년 신한은행 근저당권 2건은 2021.05.28 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NAY AUNG | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HEIN KO AUNG | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강정원 | 2021.08.13 | 25,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 2021.05.28 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판단대로 대항력은 없습니다. 다만 NAY AUNG과 HEIN KO AUNG은 보증금이 미상이고, 세 임차인 모두 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 유찰·배당 구조로 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 사실은 현재 최저매각가격 1,358,608,000원이 감정가 2,772,667,940원의 49%이고, 이미 2회 유찰됐다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,358,608,000원 | 1,342,621,920원 | 1,982,612,265원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 951,025,599원 | 939,115,343원 | 2,386,118,842원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 665,717,919원 | 656,660,740원 | 2,668,573,445원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,358,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,986,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,040,000,000원 | 1,342,621,920원 |
| 2. 근저당 · 김정숙 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오하임아이엔티 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최창락 | 343,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 100,738,689원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 56,295,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,325,234,185원 중 현재 회차 예상 배당은 1,342,621,920원, 부족액은 1,982,612,265원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금현2리마을회관 동측 인근이며, 중·소규모 공장 및 창고, 농가주택, 소규모 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,695㎡, 계획관리지역, 공업용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 200,400원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역· 토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 공장은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 사무실·기숙사 등은 일반철골구조 또는 각파이프구조 판넬지붕 단층입니다. 전기·소방·위생·급배수·전기보일러설비 등이 설치되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 등이 포함되지만 컨테이너 1동과 파이프조 천막창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 재감정 확인. 2026.03.27 재감정평가서에 따라 최저매각가격이 변동됐습니다.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 3명은 대항력 없으나 보증금·확정일자·우선변제 미상 부분은 원본으로 보완 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 공장·토지의 현장가치를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격·현황 검증이 핵심
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2021.05.28 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 후순위 전입이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순 주거용 부동산이 아니라 공장용지와 여러 공장·사무실·기숙사 건물을 일괄매각하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 49%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다. 이미 2회 유찰됐고, 재감정으로 최저매각가격도 변동됐으며, 제시외 건물 포함·일부 시설 제외·세금 압류·토지이용 제한까지 확인할 사항이 적지 않습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 공장·토지의 실제 가치와 매각범위 확인입니다.
