254,800,000원
의정부지방법원 2024타경85553. 동두천시 송내동 송내아이파크 101동 20층 2003호 아파트입니다. 현재 소유자는 김만애이고, 2017년 1월 28일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2017년 3월 2일 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 2월 5일 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류 43,080,000원과 하나캐피탈의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표에서는 현재 최저가 254,800,000원을 전제로 집행비용 4,367,200원을 먼저 반영하고, 하나캐피탈에 250,432,800원이 배당됩니다. 경기신용보증재단에는 배당 여력이 남지 않아 총 미배당액이 152,647,200원으로 계산되지만, 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 강변로 160, 101동 20층2003호 (송내동,송내아이파크) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 123.762㎡ · 21층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김만애 (2017.01.28 협의분할에 의한 상속, 2017.03.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 권리 기준으로는 2024.02.05 하나캐피탈 근저당이 말소기준이고, 이후 2024.08.16 경기신용보증재단 가압류와 2024.08.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 국민은행·한국외환은행·중소기업은행·태린대부·상상인저축은행·애큐온캐피탈의 근저당 및 과거 전세권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 할인, 그러나 시장은 하락 중
송내아이파크 동일 면적대 123.76㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 321,250,000원보다 최근 12개월 평균 310,000,000원과 최신 거래 335,000,000원, 그리고 최근 흐름 -9.8%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 123.76㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 123.76㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 123.76㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 123.76㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 123.76㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2025.11 | 123.76㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 123.76㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 123.76㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 123.76㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 123.76㎡ | 15 | 335,000,000원 |
| 2024.06 | 123.76㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 123.76㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 123.76㎡ | 8건 | 310,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 254,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 310,000,000원의 82.2%로, 최신 거래 335,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 여지가 존재합니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -9.8%이므로, “감정가 대비 70%”만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 360,000,000원 | 250,432,800원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 43,080,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 403,080,000원 중 250,432,800원이 배당되고 미배당액은 152,647,200원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 1호선 지행역이 위치해 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물의 20층 2003호이며 2005.07.22 사용승인됐습니다. 급탕·급배수·위생·난방·옥내소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아이파크 424세대, 동일 면적대 거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 8건입니다. 다만 최근 거래 흐름은 -9.8%로 하락해 가격대별 매수 여력 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 원본 서류와 현장에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2024.02.05 하나캐피탈주식회사 근저당 360,000,000원이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 152,647,200원이지만 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 321,250,000원보다 최근 12개월 평균 310,000,000원과 최신 거래 335,000,000원, 추세 -9.8%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 시나리오. 현재 254,800,000원, 2회 유찰 시 178,360,000원, 3회 유찰 시 124,851,999원으로 제시돼 있어 회차별 가격과 시장 흐름을 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 함께 본다”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 명확하고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 254,800,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 82.2%여서 실거래 기준 할인 여지가 분명합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -9.8%라는 점 때문에 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다. 권리 구조는 양호하고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락하는 시장에서 그 할인폭이 충분한지를 확인하는 것이 최종 승부처입니다.
