의정부지방법원 2024타경88569. 의정부시 가능동 스타파크빌 103동 502호, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 물건은 “10회 유찰, 최저가 644만원”이라는 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 김명현의 임차보증금은 177,000,000원, 주민등록일자는 2021.08.25, 확정일자는 2021.08.09이고, 제공 데이터상 대항력 있음으로 표시되어 있습니다.
말소기준은 2024.09.06 수원시 압류로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 을구 1번 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 인수 위험으로 분류되어 있고, 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”을 명시합니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 배당 부족분이 인수로 이동해 실질 취득가격이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경88569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로 1049, 103동 5층 502호 (가능동,스타파크빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 연립주택 · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이광재, 임순옥 (공유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 6,441,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 1번 임차권
가처분은 2024.04.08 말소되어 잔존 인수권리로 보지 않습니다. 반면 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 데이터상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 현 회차 배당가정에서는 김명현 보증금 177,000,000원 중 5,925,062원만 배당되고, 171,074,938원이 부족합니다. 이 부족분이 바로 낙찰자가 가격 계산에 넣어야 할 핵심 인수액입니다.
② 임차인·보증기관 신고 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 점유/용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/중복 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김명현 | 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 177,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 보증기관 신고 | 시보증 | 주거 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 | 대위·승계 김명현 보증금 중복신고 |
임차인 표에서 가장 중요한 점은 보증금 합산 금지입니다. “시보증”은 별도 보증금 0원으로 기재되어 있고, 데이터상 보증기관 대위·승계 — 김명현 보증금의 중복 신고로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 임차인은 김명현 1명이며, 보증금 총액은 177,000,000원으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스타파크빌SP주택의 최근 실거래 12건 평균은 147,166,666원입니다. 현 회차 최저가는 6,441,000원이라 숫자만 보면 실거래 평균의 4.4%로 보입니다. 하지만 이 해석은 대항력 임차권등기 인수를 빼먹은 계산입니다. 실제 판단 기준은 낙찰가 6,441,000원 + 인수 171,074,938원 = 177,515,938원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.33㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.04 | 59.66㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.02 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,166,666원 |
최근 실거래는 134,000,000원~175,000,000원 범위이고 평균은 147,166,666원입니다. 그런데 인수를 반영한 실질취득은 177,515,938원으로, 실거래 평균보다 30,349,272원 높고 최근 최고가 175,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.0% 추정) | - | 515,938원 |
| 1. 임차인 김명현 보증금 (우선변제) | 177,000,000원 | 5,925,062원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차인 보증금 부족분 171,074,938원이 매수인 인수로 표시됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 “경민대학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 노변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2018.06.08입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며, 이용상황은 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 기재되어 있습니다.
- 규제·하자. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있고, 감정요항상 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 스타파크빌SP주택 총 130세대, 최근 실거래 12건 평균 147,166,666원입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 8.3회로 표시되어 있어 환금성·가격 수용성이 강하다고 보긴 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,441,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현 회차 실질취득은 177,515,938원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 김명현 임차권등기, 주민등록일자 2021.08.25, 확정일자 2021.08.09, 보증금 177,000,000원을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 계산. 현 회차 배당표 기준 김명현 보증금 부족분 171,074,938원이 매수인 인수로 표시됩니다. 낙찰가가 낮아져도 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
- 보증기관 중복신고 확인. “시보증”은 김명현 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있으므로 배당표와 세금 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 확약 여부 확인. 제공 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 내용이 없습니다. 확약 없는 상태라면 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
맺으며 — “644만원 경매”가 아니라 “1.77억 인수형”
이 사건은 숫자의 첫인상이 강합니다. 감정가 228,000,000원짜리 물건이 10회 유찰되어 최저가가 6,441,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석상 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 김명현 임차권등기의 보증금 177,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현 회차 예상배당 후 부족분 171,074,938원이 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 그래서 실질취득은 177,515,938원이고, 이는 최근 실거래 평균 147,166,666원보다 높습니다. 권리상 부담이 가격을 압도하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다.
