🏷️ 70% 💰 2,124,408,000원 👥 점유자 2곳 ⚠️ 보증금 미상
의정부지방법원 2024타경90579. 포천시 소흘읍 초가팔리 286-4의 토지와 건물 등을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,739㎡로 공장 등의 건부지로 이용 중이고, 가동은 1984년 11월 사용승인된 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 나동은 2003년 1월 사용승인된 철골조 판넬지붕 2층, 다동은 2003년 1월 사용승인된 철골조 판넬지붕 단층입니다.
현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다. 2024.04.30. 신탁 이전 직전 같은 날 경인서부수산업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다. 등기만 놓고 보면 그 이후 권리는 소멸 구조지만, 이 물건은 아파트처럼 “임차인 없음”으로 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사에서 영업 점유자가 2곳 확인됐는데 계약관계 핵심 수치가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경90579 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 286-4 · 경기도 포천시 소흘읍 검바위2길 11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 2,739㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,034,868,300원 / 2,124,408,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,295,871,439원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.30. 경인서부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계가 변수
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.04.30. 접수된 경인서부수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌고, 2024.11.22. 경인서부수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.17. 포천시 압류가 뒤따랐습니다. 경매개시결정과 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — “대항력 있음”이 아니라 “가능·미상”
| 점유자 | 확인 자료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 생활맛집(대표자 김병석) | 현황조사 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 모아스포츠(대표자 김용구) | 현황조사 · 매각물건명세서 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 점유자 모두 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로는 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖췄는지, 배당요구·우선변제 대상인지, 낙찰자가 보증금을 승계하는지 확정할 수 없습니다. 정확도 규칙상 이들을 “대항력 있는 임차인”으로 단정해서도 안 되고, 반대로 “인수 0원”으로 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 근거는 없다
감정가는 3,034,868,300원, 현재 최저매각가는 2,124,408,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,487,085,600원, 3회 유찰 시 1,040,959,919원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 공장용지와 철골조 공장건물은 토지의 위치·도로접면·건물 상태·사용승인 시기·설비·임대수익· 인허가 제한에 따라 가치 편차가 크므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,124,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,644,080원 |
| 1. 근저당 · 경인서부수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,090,763,920원 |
배당모형은 을구 22번 근저당권 10,000,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권 청구액은 2,295,871,439원인데 시나리오상 신청채권자 배당액은 10,000,000원으로 표시되어 있어, 실제 채권관계와 공동담보 범위는 원본 서류에서 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 일괄매각·제시외 물건 확인
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 현황 도로. 토지 서측의 미미한 일부가 현황 도로인 것으로 육안 목측됐습니다.
- 화물리프트. 제시외 3-2 화물리프트는 매매에 의한 소유권 취득 시부터 설치돼 있던 시설이라는 채무자 및 소유자 주식회사클래식의 서면이 제출됐습니다.
- 건물 연식. 가동은 1984년 11월, 나동·다동은 2003년 1월 사용승인됐습니다.
- 기본 설비. 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상운아파트 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,739㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 363,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 환경·교육 규제. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 중첩됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 계약서 확인. 생활맛집·모아스포츠의 보증금, 월차임, 임대인, 계약일자를 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 사업자등록 또는 점유 개시 시점이 2024.04.30. 말소기준권리보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되어야 우선변제 및 미배당 승계 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-602호에서 임대차 권한과 신탁재산 처분 조건을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 토지와 가동·나동·다동을 공동담보로 두고 있어 담보 범위를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 규제 검토. 배출시설·가축사육·교육환경·성장관리·토지거래허가 관련 제한이 목적 업종에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물과 화물리프트의 현황·소유권·사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 공장용지·공장 매매사례와 임대수익을 별도로 조사한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것은 임대차다
현재 최저매각가는 감정가 3,034,868,300원에서 한 차례 유찰된 2,124,408,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 아파트처럼 가격표 하나로 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 현황조사상 점유자 2곳의 보증금과 대항력 판단 자료가 비어 있습니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 낙찰자의 총취득비용은 미상 임대차가 확인되는 순간 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기는 비교적 정리되지만 임대차·신탁·가격 검증이 선행돼야 하는 공장용지 경매”로 보는 것이 맞습니다. 현재 단계의 결론은 조건부 검토입니다.
