의정부지방법원 2024타경90739. 포천시 선단동 578 소재의 기타 건물과 공업용 토지 4,699㎡를 함께 매각하는 사건입니다. 매각물건명세서상 제시외 건물과 별지 기계·기구도 포함한 일괄매각이며, 토지의 포장·담장·옹벽, 건물에 부착된 데크와 외부계단도 평가 범위에 포함됐습니다.
말소기준은 2020년 7월 29일 중소기업은행의 채권최고액 2,404,800,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권 3건과 가압류 6건, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 임차인은 없고 배당분석상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 따라서 핵심은 등기권리보다 실제 매각 대상의 상태와 이용 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경90739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 578 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용 토지·건물·제시외 건물·기계기구 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사굿페이퍼 |
| 토지 | 공장용지 4,699㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 6,400,105,400원 / 2,195,236,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,773,192,942원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권을 포함해 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 2,773,192,942원이지만, 현재 최저가를 매각가로 가정한 예상배당은 2,170,883,640원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 그러나 저가 단정은 금물
감정가 6,400,105,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,195,236,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,195,236,000원 | 2,170,883,640원 | 4,167,170,926원 |
| 4회 유찰 시 | 1,536,665,200원 | 1,518,898,548원 | 4,819,156,018원 |
| 5회 유찰 시 | 1,075,665,640원 | 1,062,508,984원 | 5,275,545,582원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 후순위 채권의 미배당은 현재 회차 4,167,170,926원에서 5회 유찰 시 5,275,545,582원으로 커집니다. 이는 채권자 회수율의 문제이며, 후순위 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,195,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 24,352,360원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,404,800,000원 | 2,170,883,640원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사씨더블유리싸이클링 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 55,649,362원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 110,899,403원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 181,298,360원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 307,222,521원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국전력공사 | 18,184,920원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 중소기업은행 1순위 근저당에 배당되고, 2순위 이하 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·시설 상태 — 권리보다 중요한 현장 확인
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 별지 기계기구 감정평가명세표에 기재된 기계·기구가 함께 매각됩니다.
- 제시외 건물. 가설건축물 신고 및 증축 허가를 받아 설치한 것으로 조사됐으나, 감정 당시 사용 승인을 받지 않은 상태로 별도 확인이 필요합니다.
- 기계·기구. 건물 내 기계기구는 현재 가동 중단 상태이며 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 토지 부속물. 토지 지상의 포장·담장·옹벽 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 부착물. 데크와 외부계단 등은 건물 면적에는 산입되지 않았으나 용도상 불가분의 관계로 건물 평가에 포함됐습니다.
⑤ 토지 이용·규제 메모
- 기본 현황. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 4,699㎡입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 269,600원입니다.
- 환경·시설 규제. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 비행안전. 비행안전제4구역(지원)과 비행안전제5구역(지원)에 저촉됩니다.
- 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 별지 기계기구 명세와 현장에 실제 존재하는 설비를 하나씩 대조하고, 반출·멸실·훼손 여부를 확인해야 합니다.
- 기계 작동 확인. 가동 중단 상태인 기계·기구의 정상 작동, 전력 공급, 수리 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 가설건축물 신고·증축 허가 내용과 사용승인 상태, 향후 사용 또는 시정 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래허가구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등 규제가 계획하는 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 34.3%라는 낙폭만 보지 말고 설비 수리·철거와 인허가 처리 가능성을 반영해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 기계기구 명세와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만 단순한 물건은 아니다”
등기권리만 보면 판단은 명확합니다. 2020년 7월 29일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 난도는 권리 밖에 있습니다. 제시외 건물은 감정 당시 사용승인이 확인되지 않았고, 기계·기구는 가동이 중단돼 정상 작동 여부를 알 수 없습니다. 토지는 토지거래허가구역, 배출시설설치제한지역과 비행안전구역 등에 걸쳐 있습니다. 권리는 소멸, 현장은 미확인. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 일괄매각 대상 전체를 실제로 사용할 수 있는지가 입찰 판단의 중심이 되어야 합니다.
