814,627,000원
의정부지방법원 2024타경92674. 포천시 소흘읍 직동리 일대의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기부 현재 소유자는 이정순·임혜숙 각 지분 2분의 1입니다. 과거 을구 1번·2번·3번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 말소기준은 을구 4번, 2006.08.18. 포천시산림조합 근저당권 105,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권들과 가등기, 2024.12.26. 강제경매개시결정은 제공 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
문제의 중심은 인수 권리보다 물건 현황입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 물건을 포함하지만 지상 석등·석탑·석불 등은 매각에서 제외됩니다. 건물 일부는 공부상 단독주택·창고시설·동식물관련시설이지만 현황은 사찰(대웅전), 사찰 및 부속건물(숙소), 주택 및 창고로 사용 중입니다. 목록 2는 공부상 76.05㎡이나 현황 약 128.2㎡로 조사됐고, 목록 4도 공부상 구조·지붕과 현황에 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92674 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 죽엽산로631번길 99 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 사찰·부속건물·주택·창고 이용 |
| 등기부 현재 소유자 | 이정순 2분의 1 · 임혜숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,662,503,800원 / 814,627,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 한승연 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 1,562㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 2006년 근저당이 기준
을구 1번 168,000,000원, 을구 2번 68,000,000원, 을구 3번 122,000,000원의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2006.08.18. 을구 4번 포천시산림조합 근저당권입니다. 이후 을구 5번 210,000,000원, 을구 6번 46,000,000원, 을구 7번 20,000,000원 및 갑구 3번 가등기와 갑구 7번 강제경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 박신 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박신 | 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박신의 전입일은 2024.09.30으로 말소기준권리인 2006.08.18.보다 늦습니다. 따라서 제공 자료상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 미상으로 표시되어 있으므로 배당순위 확인을 위해 매각물건명세서를 다시 확인할 필요는 있지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 위치 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 814,627,000원, 4회 유찰 후 감정가 49% 회차입니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 일반 주택 한 동이 아니라 토지와 여러 건물, 사찰·숙소·주택·창고 이용이 혼재하고 공부와 현황 차이도 있어, 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 814,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,546,270원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 포천시산림조합 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 포천시산림조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 포천시산림조합 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 포천시산림조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 한승연 | 370,000,000원 | 370,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,080,730원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 751,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 53,080,730원입니다. 5회 유찰 시 미배당 108,215,416원, 6회 유찰 시 미배당 237,252,333원으로 늘어나지만, 제공된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포천시 소흘읍 직동리 ‘동막골’ 북동측 인근으로, 전원주택단지·농경지·임야 등이 형성된 산간 전원주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,562㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 277,700원/㎡입니다.
- 용도·규제. 필지별로 농림지역·보전관리지역 등이 있고 성장관리권역, 성장관리계획구역, 국립수목원완충지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 접합니다.
- 공부와 현황. 기호 1 토지는 공부상 임야이나 현황 일부가 제시외건물 부지로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 목조 단층, 경량철골조 단층, 일반철골조 3층 건물 등이 함께 있고 상하수도·위생·난방설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 3번 가등기는 말소기준 뒤이고 매각소멸로 분류되지만, 담보가등기 종류 확인 주의사항이 있으므로 원문을 대조하세요.
- 점유자 확인. 박신은 대항력 없음으로 분류되지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상입니다. 명세서와 현황조사를 함께 확인하세요.
- 매각 제외 물건 확인. 일괄매각·제시외 포함이나 지상 석등·석탑·석불 등은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 위치와 소유관계를 확인하세요.
- 건축물 현황 대조. 목록 2의 면적 차이와 목록 4의 구조·지붕 차이, 실제 사찰·숙소·주택·창고 이용 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·농림지역 및 국립수목원완충지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 필지별 규제를 확인하세요.
- 유찰 이유 확인. 4회 유찰된 만큼 단순 가격 문제가 아니라 용도·현황·환금성 요인이 응찰을 제한했는지 현장과 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원, 난도는 현황에 있다
이 사건은 권리만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 정리되며, 박신 역시 대항력 없는 후순위 점유자로 분류돼 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 4회 유찰, 기타 + 토지, 사찰·부속건물 이용, 공부와 현황 차이, 매각 제외 물건, 필지별 토지규제가 동시에 존재합니다. 현재 최저가가 감정가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 단정하기보다, 실제 이용 가능성과 향후 매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
