의정부지방법원 2024타경92896. 경기도 포천시 가산면 금현리 496 소재 공장·창고·농경지 성격의 기타 + 토지 물건입니다. 본건은 “금현2리 마을회관” 북동측 인근에 위치하고, 부근은 중소 규모의 공장, 창고, 농경지 등으로 형성된 지대입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 구조이고, 일부 2층 기숙사에는 난방설비가 되어 있습니다. 단순 주거용 아파트가 아니라 공장성 물건이므로 권리·점유·기계기구·토지 이용상태를 함께 봐야 합니다.
말소기준권리는 2022.06.17 가산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 923,000,000원으로 설정되었고, 2023.02.24 채권최고액이 1,053,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 국민은행 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정, 포천시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 금현리 496 · 496외 5필지 제에이동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 중소 규모 공장, 창고, 농경지 등으로 형성된 지대 |
| 소유자 | 김인중 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,727,853,910원 / 1,209,498,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가산농업협동조합 / 810,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 명세서 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 목록의 기계·기구 전부 소재불명 · 목록2 부동산 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.06.17, 그러나 점유가 먼저 보인다
등기 흐름만 보면 2022.06.17 가산농업협동조합 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당과 국민은행 근저당은 말소기록이 함께 확인됩니다. 따라서 배당표상 확인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 하지만 임차인·점유자 쪽은 다릅니다. 조순철은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 박인준은 전입일 자체가 미상입니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이라 실질취득가를 최저가로 고정해 판단할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 보증기관 승계 아님
tenants 자료상 보증기관 또는 대위변제 승계 신고자는 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 반대로 실제 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력을 단정하면 안 되며, 아래처럼 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조순철 | 2018.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 말소기준 2022.06.17 이전 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 아님 |
| 박인준 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정불가 전입신고일 미상 | 미상 보증금·배당요구 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,209,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,494,980원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 235,003,020원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 78,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 564,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당 · 가산농업협동조합 | 923,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,592,082원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 49,432,142원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표 기준 총 채권액은 2,855,024,224원, 채권자 총 배당액은 1,195,003,020원, 미배당은 1,660,021,204원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 임차인 보증금이 미상인 상태라 실질취득가 판단에는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 낮아지는 최저가, 커지는 미해결
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 1,209,498,000원 | 1,195,003,020원 | 1,660,021,204원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 846,648,600원 | 835,782,114원 | 2,019,242,110원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 592,654,020원 | 584,327,480원 | 2,270,696,744원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금현2리 마을회관 북동측 인근, 부근은 중소 규모의 공장, 창고, 농경지 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물구조. 기호3은 일반철골구조 판넬지붕 2층, 기호4·5는 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 조사되었습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비가 있고, 기호3의 2층 기숙사는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조순철 보증금 확인. 전입일 2018.12.21은 말소기준권리 2022.06.17보다 빠릅니다. 보증금이 크면 실질취득가가 최저가보다 커질 수 있습니다.
- 박인준 점유관계 확인. 전입일·보증금·차임·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 판정 자체가 닫히지 않았습니다.
- 기계기구 실사. 명세서 비고상 공장및광업재단저당법 제6조 목록의 기계·기구는 전부 소재불명입니다.
- 엣지밴딩기 소유 주장. 현황조사보고서상 박인준은 공장 내 엣지밴딩기 1대를 자신이 구입했고 본건 기계기구와 관련 없다고 진술했습니다.
- 지분매각 확인. 목록2 부동산은 지분매각입니다. 지분 범위와 이용·처분 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당과 실제 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 점유·보증금·기계·지분을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “실질취득 미상”이 먼저다
이 물건은 감정가 1,727,853,910원에서 최저가 1,209,498,000원으로 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 가격이 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 실제 판단은 다릅니다. 조순철은 말소기준권리보다 빠른 전입일을 갖고 있고, 박인준은 전입일도 미상입니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았기 때문에 대항력·우선변제·인수금액이 닫히지 않았습니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물, 지분매각, 기계기구 소재불명까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 보증금과 점유를 먼저 닫아야 하는 공장성 고난도 물건입니다.