의정부지방법원 2025타경344. 본건은 경기도 의정부시 가능동 645-15의 토지와 마이하우스1 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(음식점-하루), 2층부터 5층까지는 각 층 단독주택 다중주택 5호로 구성돼 있습니다. 토지는 177.1㎡, 제2종일반주거지역이며 소유자는 최병수입니다. 단순한 한 세대짜리 주택 경매가 아니라 다수 점유관계가 얽힌 수익형 주거·근린 혼합 부동산으로 보는 편이 맞습니다.

가격은 눈에 띕니다. 감정가 1,522,070,900원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 745,815,000원입니다. 하지만 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 “감정가의 절반이니 싸다”라고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 임차관계와 세금 우선순위를 먼저 확정해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 문제는 점유관계

말소기준권리는 2021.06.18. 신길신용협동조합 근저당권, 채권최고액 240,000,000원입니다. 그 이후 설정된 국 근저당권 898,055,736원, 압류, 강제경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년에 등기됐던 이나경·윤빛나·강민구 임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 — ‘0원 인수’ 숫자만 믿기 어려운 이유

확인된 전입일이 있는 임차인들은 말소기준일 2021.06.18. 이후 전입으로 정리돼 대항력이 없는 구조입니다. 다만 권광석·현재까지·의료재단·방하임은 전입일 또는 보증금 판단자료가 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다. 이 부분이 해소되기 전에는 배당표의 “매수인 인수 0원”을 절대적인 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.

③ 가격 — 49%라는 숫자는 크지만 ‘시세 할인율’은 아니다

현재 최저매각가는 745,815,000원으로 감정가 1,522,070,900원의 49%입니다. 3회 유찰 시 522,070,499원, 4회 유찰 시 365,449,349원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 이 물건은 단독주택(다중주택)과 근린생활시설이 결합된 건물과 토지를 일괄매각하는 구조입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하지 않습니다. 권리·점유관계가 정리된 뒤 임대수익과 실제 매매가치를 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 745,815,000원 가정)

채권 총액 1,217,755,736원 중 735,956,850원이 배당되고, 미배당은 481,798,886원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철1호선 가능역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 가능역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 1층은 근린생활시설(음식점-하루), 2층·3층·4층·5층은 각각 단독주택 다중주택 5호로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생설비·난방설비·화재경보설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 177.1㎡ 대지, 평지·사다리형·세로한면(가), 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다.
• 규제. 상대보호구역·과밀억제권역에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 점유자 확인. 권광석·현재까지·의료재단·방하임의 전입·점유개시·보증금 및 계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 이영은 관계 검증. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차 실체와 보증금 지급·반환내역, 집행채권 관계를 확인해야 합니다.
• 조세 법정기일. 해남군·의정부시·국 압류가 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
• 점유부분 특정. 여러 점유자의 점유부분이 불명으로 기재돼 있어 실제 호실별 점유 현황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 등기부·토지대장·건축물대장과 현황을 함께 맞춰야 합니다.
• 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 임차관계다

이 사건의 장점은 말소기준권리가 분명하다는 점입니다. 2021.06.18. 신길신용협동조합 근저당 이후 설정된 등기권리는 대체로 매각으로 소멸하고, 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 다수 점유자 가운데 대항력 판단이 끝나지 않은 항목이 존재하고, 국세·지방세 압류 5건과 이영은의 관계인 가능성까지 겹칩니다.

따라서 이 물건을 단순히 “1,522,070,900원짜리가 745,815,000원까지 내려왔다”는 숫자로만 보면 위험합니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리확인은 아직 진행형. 미상 점유관계와 조세 우선순위를 원본에서 정리해 매수인 인수 가능성을 확정한 뒤에야 745,815,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.