🏷️ 감정가의 11.8% 🛡️ 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🧾 보증금 20%
임차인 1명은 있으나 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음입니다. 매수인 인수액은 0원으로 권리상 구조는 단순합니다. 다만 이 물건은 근린생활시설이고, 이미 6회 유찰되어 최저가가 감정가의 11.8%까지 내려왔습니다. 싸 보이는 숫자보다 환금성·용도·점유 형태를 먼저 확인해야 합니다.의정부지방법원 2025타경1095. 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층 102호, 용도는 근린시설입니다. 감정요항상 이용상태도 근린생활시설로 되어 있습니다. 권리의 출발점은 2023.06.26 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 이후의 임의경매개시결정·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리보다 시장성입니다. 최저가가 97,413,000원까지 내려왔다는 것은 숫자상 할인처럼 보이지만, 6회 유찰이라는 사실 자체가 이 물건의 환금성 리스크를 보여줍니다.
임차인 박소망 씨는 목적물 전부를 점유하고, 보증금 40,000,000원·차임 2,500,000원으로 조사되었습니다. 그러나 전입신고일은 2023.07.10으로 말소기준권리인 2023.06.26보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 매수인이 떠안는 구조가 아니고, 실질취득액은 낙찰가 97,413,000원 + 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 이나율 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 97,413,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 616,312,345원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가의 20% · 19,482,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.06.26 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 들어온 후순위 근저당권, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 임정훈 근저당권은 2024.11.12 해지로 말소된 흐름이 함께 보입니다. 현재 매수인에게 남는 핵심은 후순위 권리가 아니라 점유자와 실제 사용 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정 / 배당요구 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소망 | 목적물 전부 / 주거 | 2023.07.10 | 확정일자 확인 안 됨 / 2025.05.29 | 40,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 인수 0원 |
③ 가격·환금성 — 최저가가 낮아진 이유를 봐야 한다
현재 최저매각가는 97,413,000원입니다. 감정가 828,000,000원 대비 11.8% 수준까지 내려왔습니다. 이 정도 낙폭은 단순한 할인으로만 볼 수 없습니다. 근린생활시설이라는 용도, 1층 102호의 실제 영업·임대 가능성, 점유 형태, 관리비·세금 확인까지 함께 맞아야 입찰가를 설명할 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 97,413,000원 | 95,259,566원 | 897,540,434원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 68,189,100원 | 66,561,696원 | 926,238,304원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 47,732,370원 | 46,473,187원 | 946,326,813원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 97,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,153,434원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 712,800,000원 | 95,259,566원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 임정훈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 임정훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김종엽 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 배당 재원은 97,413,000원이고, 집행비용 2,153,434원을 제외하면 대부분 주식회사우리은행 근저당권에 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건은 고산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제102호이며 사용승인일은 2022.08.12입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 주차장시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 지식산업센터 건부지로 이용중이며, 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 현재 최저가 97,413,000원 기준 매수신청보증금은 19,482,600원입니다.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 목적물 전부 점유가 조사되어 있으므로 인도명령·인도 협의 일정을 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 등기·감정상 근린시설인데 임차인 사용 용도는 주거로 조사되었습니다. 실제 사용 상태와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 6회 유찰 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 향후 매도·임대가 가능한 가격인지가 더 중요합니다.
- 관리비·세금. 집합건물은 공용부분 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성이 실무상 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준은 2023.06.26 우리은행 근저당권이고, 임차인 박소망 씨는 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인이 떠안을 보증금도 없습니다. 하지만 결론을 권리에서 끝내면 안 됩니다. 감정가 828,000,000원짜리 근린시설이 6회 유찰되어 97,413,000원까지 내려온 상태입니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”가 아니라 “받은 뒤 실제로 사용할 수 있고, 임대하거나 팔 수 있느냐”입니다.
