의정부지방법원 2025타경1521. 경기도 동두천시 생연동 578-27 토지와 건물이 매각 대상입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로 사용승인일은 2022.07.07.이며, 토지는 대 282.0㎡입니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2022.08.17. 설정된 파주새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 신영부동산신탁주식회사로 신탁 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024.03.04. 전입한 홍윤정은 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1521 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 578-27 · 경기도 동두천시 강변로454번길 23 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2022.07.07. |
| 토지 | 대 · 282.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 770,256,000원 / 377,425,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주새마을금고 / 11,238,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 점유
말소기준권리는 2022.08.17. 파주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 공동담보로 토지 경기도 동두천시 생연동 578-27이 기재돼 있습니다. 같은 날 김진숙에서 신영부동산신탁주식회사로 신탁 소유권이 이전됐고, 2025.04.15. 파주새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍윤정 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
홍윤정의 전입일 2024.03.04.는 말소기준 2022.08.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 위치 — 2회 유찰, 감정가 49%
현재 최저매각가는 377,425,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가 770,256,000원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 264,197,499원, 4회 유찰 시 184,938,249원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 현재 단계에서 확인 가능한 것은 유찰에 따른 가격 하락 폭이며, 시세 대비 투자 메리트는 별도 검증 대상입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 377,425,000원 | 10,000,000원 | 361,341,050원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 264,197,499원 | 10,000,000원 | 249,698,734원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 184,938,249원 | 10,000,000원 | 171,549,114원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 377,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,083,950원 |
| 1. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 361,341,050원 |
현재 회차 기준 등록된 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되는 구조이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 11,238,500원이며 시나리오상 신청채권자는 10,000,000원을 배당받아 청구 전액 충족 상태는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 중앙동행정복지센터 북서측 인근이며, 주위에는 단독주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 전철1호선 보산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽 석재 마감·내벽 벽지도배 및 타일 마감·바닥 마루마감·샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 282.0㎡, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 609,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 일반상업지역이 기재돼 있고, 도시지역·성장관리권역·주거환경개선지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 소로3류 접합 사항이 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁원부 제2022-286호의 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요.
- 홍윤정 점유. 전입일은 2024.03.04.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당관계를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택이므로 현장과 공부를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 시세 비교가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 신탁과 점유”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 377,425,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 홍윤정의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 권리 자체는 비교적 정리된 편입니다.
그러나 현재 소유자가 신영부동산신탁주식회사이고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더구나 실거래 시세 비교 근거가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 신탁원부·점유관계·실제 시세를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
