170,100,000원
의정부지방법원 2025타경1972. 동두천시 송내동 송내아이파크 106동 18층 1802호, 전용 84.7643㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2012.10.10. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 그 뒤에 설정된 로진자산관리대부주식회사 근저당권 195,000,000원과 전세권 5,000,000원, 그리고 2025.05.16. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
이번 사건의 핵심은 복잡한 임차인 인수 문제가 아니라 가격과 시장 방향입니다. 현재 최저가 170,100,000원은 감정가 243,000,000원의 70%이고, 최근 12개월 실거래 평균 239,750,000원 대비 70.9%입니다. 다만 과거 거래까지 섞인 전체 평균 279,818,181원은 2021년·2023년의 고가 거래를 포함하므로 현재 가격 판단의 중심값으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -20.8%라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1972 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 664-4 송내아이파크 106동 18층1802호 · 경기도 동두천시 강변로 160 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7643㎡ · 19층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 여봉호 · 2006.02.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 로진자산관리대부주식회사 / 153,397,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권이나 보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2012.10.10. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이고, 2023.03.16. 설정된 로진자산관리대부주식회사 근저당권 및 같은 날의 전세권은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
송내아이파크는 424세대, 2005.07.22. 준공 단지이며 대상 면적은 84.7643㎡입니다. 동일 면적 실거래는 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 279,818,181원이지만, 최근 12개월 평균은 239,750,000원, 최신 거래는 2026.07. 242,000,000원입니다. 현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.76㎡ | 16 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 12 | 247,000,000원 |
| 2025.11 | 84.76㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 84.76㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 84.76㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2025.02 | 84.76㎡ | 16 | 239,000,000원 |
| 2023.08 | 84.76㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2023.03 | 84.76㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2021.08 | 84.76㎡ | 19 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 84.76㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2021.06 | 84.76㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.76㎡ | 4건 | 239,750,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 실질취득가 170,100,000원은 최근 12개월 평균 239,750,000원보다 낮습니다. 그러나 이 단지의 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -20.8%입니다. 따라서 과거 350,000,000원·390,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 279,818,181원을 기준으로 할인폭을 크게 잡아서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 242,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 로진자산관리대부주식회사 | 195,000,000원 | 56,918,600원 |
| 3. 전세권 · 로진자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권액 합계는 310,000,000원, 예상 배당액은 166,918,600원, 미배당은 143,081,400원입니다. 후순위 미배당이 발생하지만 말소기준 이후 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 송내동 소재 송내초등학교 서측 방향에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건 등을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 내 18층 1802호입니다. 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,125,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 11건이 확인되며 최근 12개월 평균은 239,750,000원입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -20.8%로 하락 방향이라는 점은 환금성 판단에도 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준을 최근 거래로 잡기. 전체 평균 279,818,181원보다 최근 12개월 평균 239,750,000원과 최신 거래 242,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -20.8%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실만으로 미래 가격을 단정하지 말고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권자 미배당액 143,081,400원은 매수인의 인수액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 우리은행 근저당 최신 내용 대조. 2012.10.10. 근저당은 채권최고액 110,000,000원으로 설정됐고, 2023.03.15. 변경등기에는 75,373,812원이 표시됩니다. 예상배당은 110,000,000원을 기준으로 작성돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 배당 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 관리비·현장 상태 확인. 관리비 체납 여부와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료의 최신 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘하락장 보정’이 핵심
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면은 비교적 단순합니다. 현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 239,750,000원의 70.9%이고, 최신 거래도 242,000,000원입니다. 따라서 현재 가격에는 최근 거래 대비 차이가 분명합니다.
다만 전체 평균 279,818,181원에는 2021년 350,000,000원·390,000,000원, 2023년 350,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -20.8%입니다. 이 물건은 과거 최고가와 비교해 할인폭을 키워 보이는 방식보다 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 추세를 함께 놓고 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 긍정적이고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 흐름까지 감안해 안전마진을 판단해야 합니다.
