의정부지방법원 2025타경2340. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 3층 315호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 구분건물입니다. 소유자는 김용혁이며, 2022년 10월 7일 신탁등기가 말소되면서 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 588,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 137,416,698원, 신용보증기금 가압류 59,374,997원, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 예상배당에서 채권자 미배당액이 크게 발생하지만, 그 부족분이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리분석상 실질취득금액은 최저가 208,600,000원 + 인수 0원 = 208,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 제3층 제315호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김용혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 504,536,133원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 공동담보 | 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 제3층 제316호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 현황조사에서 소유자 김용혁은 ‘프린온텍’이 자신이 운영하는 회사이고 상가임차인은 없다고 진술했습니다. 따라서 현재 확인된 실제 임차인은 0명이며, 임차보증금 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원의 70%입니다. 감정가보다 89,400,000원 낮아졌지만, 이것만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리분석상 실질취득은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 208,600,000원입니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 208,600,000원 · 감정가의 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 146,020,000원 · 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 102,214,000원 · 감정가의 34.3% |
| 권리분석상 실질취득 | 현재 회차 208,600,000원 · 매수인 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 588,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 137,416,698원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 59,374,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 784,791,695원 중 예상 배당액은 204,879,600원이며, 예상 미배당액은 579,912,095원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 민락동 삼현초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·지식산업센터·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 10층 건물입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보인 316호의 경매 진행 여부와 배당관계를 확인하세요.
- 점유 경계 확인. 315호·316호·제시외 공장 317호에 걸친 프린온텍 표시와 실제 벽체·출입구·설비 사용범위를 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 소유자는 상가임차인이 없다고 진술했지만, 사업자등록·점유자·사용대차 관계를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터) 이용과 준주거지역·지구단위계획구역 등 토지이용 제한이 예정한 사업에 맞는지 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·최우선변제와 공동담보 정산에 따라 달라질 수 있으므로 원본 배당요구·교부청구 내역을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 검증”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 현재 실질취득금액은 208,600,000원이고 감정가의 70%이지만, 공장으로 이용되는 지식산업센터의 시장가격과 수익성은 별도 검증이 필요합니다. 여기에 316호 공동담보와 315·316·제시외 공장 317호에 걸친 프린온텍 사용표시까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격·환금성·점유범위는 보류입니다.
