한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 지식산업센터 공장으로, 근저당 채권최고액이 588,000,000원에 달해 낙찰 후에도 채권 미배당이 크게 남는 구조입니다. 가격만 낮다고 접근하기보다 사업용 수요와 환금성을 확인해야 합니다.
감정가
298,000,000원
1회 유찰
최저가
208,600,000원
감정가 70%
매수인 인수
0원
임차인 없음
핵심지표
환금성
사업용 공장
의정부지방법원 2025타경2340. 경기도 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터 3층 316호입니다. 권리 분석만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준권리는 2022년 10월 7일 설정된 국민은행 근저당권이며 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 사업용 물건은 주거용과 판단 기준이 다릅니다. 현재 최저가는 2.086억으로 감정가 대비 낮아졌지만, 실제 매수 판단은 입주 업체 수요·임대 가능성·재매각 가능성까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 3층316호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 소유자 | 김용혁 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
현황조사상 소유자 김용혁이 운영하는 회사가 사용 중이며 상가임차인은 없다고 진술했습니다. 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 근저당 채권최고액 588,000,000원 대비 매각가가 낮아 채권자 일부 미배당은 불가피한 구조입니다.
② 예상배당표 (최저가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당권 · 국민은행 | 588,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 137,416,698원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 59,374,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
낙찰가 208,600,000원 기준 총 채권 784,791,695원 중 대부분이 미배당됩니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
1회 유찰 후 최저가 208,600,000원. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 사업용 수요 확인이 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 인수 위험은 없습니다.
⚠️ 가격·운영 관점 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 지식산업센터 공장은 아파트처럼 일반 매수층이 넓지 않습니다. 낙찰 전 실제 입주 가능 업종과 임대 수요를 확인해야 합니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 소재로 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·소화전·화재탐지·승강기 등 기본 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구 등 토지이용 제한이 존재합니다.
- 환금성. 지식산업센터 공장 물건은 업종 제한과 사업 수요에 따라 매각 속도가 달라질 수 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 사용자 확인. 공장 용도로 이용되는 물건이므로 입찰 전 실제 사용 가능 업종을 확인하세요.
- 임대 가능성. 낙찰 후 직접 사용뿐 아니라 임대 수요와 공실 위험을 검토해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 특성상 체납 관리비 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 권리 확인. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 원본 서류 확인은 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 투자”
이 물건은 권리분석 자체는 깔끔합니다. 임차인 인수도 없고 말소기준 이후 권리도 정리됩니다. 하지만 투자 판단에서는 다른 문제가 남습니다. 근린시설·지식산업센터라는 상품 특성 때문에 아파트처럼 단순 비교가 어렵고, 실제 수요층이 제한될 수 있습니다. 결론적으로 권리는 합격, 사업용 환금성 검토가 필수인 물건입니다.