의정부지방법원 2025타경2807. 소유자는 제일여객자동차주식회사이고, 부곡리 151 일대의 토지와 여러 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용은 제2종근린생활시설의 사무실·숙소·창고, 공동주택의 직원휴게실·직원숙소, 그리고 창고·정비소 등이 혼재합니다. 따라서 아파트처럼 한 개 호실의 표준 시세만으로 판단하는 물건이 아니라 토지·복수 건물·실제 이용상태를 함께 봐야 하는 복합 자산입니다.
권리 구조의 중심은 2014.01.28 설정된 서울도시가스주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이고 이를 말소기준으로, 2023년 국민은행 근저당, 2025년 한차주식회사 근저당과 신용보증기금 가압류·가처분, 국민은행의 경매개시결정과 후순위 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2007년 현대오일뱅크 근저당은 2010.12.29 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 부곡리 151 · 경기도 양주시 가마골로 231 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실) · 근린생활시설(사무실·숙소·창고·화장실 등) · 공동주택(직원휴게실·직원숙소·화장실 등) · 창고(정비소) |
| 소유자 | 제일여객자동차주식회사 (2004.02.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 5,251,096,980원 / 2,573,038,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,779,620,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞선 현재 유효 인수권리는 확인되지 않습니다. 서울도시가스주식회사 근저당 이후 설정된 국민은행·한차주식회사 근저당과 신용보증기금의 가압류 및 한차주식회사 근저당에 대한 가처분도 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.29 재산보전처분은 2026.01.02 말소됐습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양정석 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄은영 | 2024.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 엄은영의 전입일 2024.02.05, 양정석의 전입일 2025.03.12는 모두 말소기준일 2014.01.28보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확정되지 않아 우선변제 여부는 미상이지만, 전입 순위 자체가 후순위이므로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 2,573,038,000원으로 감정가 5,251,096,980원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 근린생활시설·숙소·공동주택·창고·정비소와 토지가 묶인 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 현재 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
권리상 실질취득액은 매각가 2,573,038,000원에 매수인 인수 0원을 더한 2,573,038,000원입니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 내려왔는가’보다 이 복합 자산의 실제 이용가치·토지가치·건물 상태와 현재 수요에 비해 2,573,038,000원이 적정한지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,573,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,130,380원 |
| 2. 근저당 · 서울도시가스주식회사 | 1,430,000,000원 | 1,430,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,924,000,000원 | 1,114,907,620원 |
| 4. 근저당 · 한차주식회사 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,411,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 549,174,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 8,634,174,734원, 채권자 예상배당은 2,544,907,620원이며 미배당은 6,089,267,114원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 복합 이용. 기호(2)는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)이지만 외관상 주거용 이용으로 보이며 일부는 창고로 관찰됐습니다. 기호(4)는 사무실·숙소·창고·화장실, 기호(9)는 직원휴게실·직원숙소·화장실 및 창고(정비소)로 이용됩니다.
- 건물 용도 확인. 목록2 건물은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 기재되어 있으나 일반건축물대장상 2004.04.06 주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경됐습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 창고동 바닥 정비파트의 콘크리트 부분은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 평가 제외 시설. 세차설비는 관리상태와 내용년수 경과 등을 감안해 평가에서 제외됐고, 내부 부대시설인 물탱크 및 폐수처리기계실도 내용년수와 철거·이동 용이성 등을 고려해 제외됐습니다.
- 입지. 부곡1리 마을회관 북서측 인근으로 주위에 근린생활시설, 주택, 소규모 공장·창고, 농경지 및 임야가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으나 노선과 배차간격을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지 962.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 397,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·생산관리지역, 부곡1지구 지구단위계획구역, 중로3류 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20% 준비. 최저가 2,573,038,000원의 20%인 514,607,600원이 매수신청보증금입니다.
- ‘49% 할인’ 오해 금지. 49%는 감정가 대비 현재 최저가 비율입니다. 복합 자산의 실제 시장가보다 저렴하다는 의미로 바로 연결하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 대조. 목록별 토지·건물, 제시외 건물, 창고동 정비파트, 평가에서 제외된 세차설비·부대시설의 소유 및 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도와 실제 사용 확인. 제2종근린생활시설로 변경된 건물의 주거 이용 상태와 공동주택·숙소·창고·정비소의 실제 점유·사용 형태를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 양정석·엄은영은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 배당 및 명도 실무를 위해 최신 매각물건명세서와 현황을 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 복수 건물과 여러 이용형태가 혼재하므로 실제 점유자가 두 임차인 외에 존재하는지 각 건물별로 현장을 확인하는 것이 중요합니다.
- 규제 검토. 제1종일반주거지역·생산관리지역·지구단위계획구역·도로 저촉 등 토지이용 제한이 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 활용은 별도 문제”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2014.01.28 서울도시가스주식회사 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 양정석·엄은영도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 난도는 권리가 아니라 물건 자체에 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 2,573,038,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설·공동주택·숙소·창고·정비소와 토지가 묶인 일괄매각이므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더구나 특별매각조건의 20% 보증금과 복합 이용상태까지 고려하면, 권리 인수는 0원이지만 가격·활용·환금성 검증은 강하게 필요한 물건입니다.
