의정부지방법원 2025타경2982. 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이순옥이고, 2022년 9월 8일 국민은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 우리은행·삼성카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 단순한 편입니다. 임차인 신고가 없고 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 823,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 282,289,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2982 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(공실) · 지식산업센터 |
| 소유자 | 이순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 823,000,000원 / 282,289,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 616,689,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08 국민은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022년 9월 8일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 우리은행 가압류 94,550,884원, 삼성카드 가압류 10,887,773원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 11월 29일 의정부시 압류는 2025년 9월 24일 해제되어 등기상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 282,289,000원으로 감정가 823,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 197,602,300원, 그 다음은 138,321,610원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 282,289,000원 | 34.3% | 547,901,703원 |
| 4회 유찰 시 | 197,602,300원 | 24.01% | 631,402,789원 |
| 5회 유찰 시 | 138,321,610원 | 16.81% | 689,853,550원 |
유찰이 늘수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 안전하지만, 실제 투자 판단은 해당 근린생활시설의 매매·임대 시세와 지식산업센터 입주 가능성 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,289,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,752,046원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 720,000,000원 | 277,536,954원 |
| 2. 우리은행 가압류 | 94,550,884원 | 0원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 10,887,773원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 825,438,657원 중 예상 배당액은 277,536,954원이며, 채권 미배당액은 547,901,703원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설 공실로 이용 중입니다. 지식산업센터로서 입주조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 주위환경. 고산초등학교 북서측 인근이며 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 의정부경전철 탑석역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트 콘크리트구조·철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 105호이며 위생·급배수·전기·소방·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 30m, 동측 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설이고 지식산업센터 입주조건 확인이 필요한 만큼, 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지식산업센터 입주조건 확인. 매각물건명세서 비고에 입주조건 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있으므로 실제 사용 목적이 가능한지 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 이용 중이므로 내부 상태와 즉시 사용·임대 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 임대수요 확인. 주변 지식산업센터·근린생활시설의 공실률과 실제 임대료를 확인해야 수익성과 환금성을 판단할 수 있습니다.
- 등기 재확인. 말소기준 이후 권리는 소멸 예정이지만 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 당해세·관리비 확인. 예상배당에 반영되지 않은 세금과 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 용도는 별도 검증”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 공실 근린생활시설이고 지식산업센터 입주조건을 별도로 확인해야 하며, 이미 3회 유찰됐습니다.
최저가 282,289,000원은 감정가의 34.3%에 불과하지만, 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격·용도는 확인 필요입니다. 입찰 전 실제 매매·임대 시세와 입주자격, 공실 상태를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
