의정부지방법원 2025타경2982. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층 105호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)이며, 건물은 지식산업센터 건부지에 자리합니다. 소유자는 이순옥이고, 말소기준은 2022년 9월 8일 설정된 국민은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 우리은행·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로, 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 823,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 197,602,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 “감정가의 24%니까 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 매각물건명세서에는 근린생활시설 공실 이용과 함께 지식산업센터 입주조건은 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 823,000,000원 / 197,602,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 616,689,423원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 없음. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022.09.08 국민은행 근저당권이고, 이후 설정된 우리은행 가압류·삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.29 의정부시 압류는 2025.09.24 해제돼 압류등기가 말소됐습니다.
② 가격 위치 — 감정가 대비 24%, 시세 판단은 별개
감정가 823,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 197,602,000원입니다. 이는 감정가의 약 24.0%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 138,321,400원, 6회 유찰 시 96,824,980원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 197,602,000원 | 194,035,572원 | 631,403,085원 |
| 5회 유찰 시 | 138,321,400원 | 135,584,900원 | 689,853,757원 |
| 6회 유찰 시 | 96,824,980원 | 94,682,130원 | 730,756,527원 |
③ 예상배당표 (매각가 197,602,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,566,428원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 194,035,572원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 94,550,884원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,887,773원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 197,602,000원 가정 시 집행비용 3,566,428원을 제외한 194,035,572원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 우리은행·삼성카드에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 미배당액은 631,403,085원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제10층 건물 중 제1층 제105호로, 현재 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 고산초등학교 북서측 인근으로 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 의정부경전철 탑석역 및 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 위생·급배수, 전기, 화재탐지·소화전, 승강기 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 특이사항. 위반건축물 사항은 없으며, 매각물건명세서상 지식산업센터 입주조건은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지식산업센터 입주조건 확인. 매각물건명세서가 별도 확인을 요구하고 있으므로 실제 사용 예정 업종이 입주 가능한지 우선 확인해야 합니다.
- 공실 상태 점검. 현재 근린생활시설 공실이므로 내부 상태, 원상복구 필요 여부, 즉시 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.0%라는 수치만으로 시장가격 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 용도·입주조건·수요·임대 가능성 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 가압류, 압류 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘사용 가능성과 가격 검증’이 핵심
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 823,000,000원에서 4회 유찰돼 197,602,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 판단하기에는 정보가 부족합니다. 실제 이용상태는 근린생활시설 공실이고, 지식산업센터 입주조건을 별도로 확인해야 한다는 명시사항도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 현재 최저가가 실제 시장가와 사용가치에 비해 적정한지, 그리고 향후 임대·매각이 가능한지를 검증하는 데 있습니다.
