제주지방법원 2025타경6914. 서귀포시 안덕면 서광리 367 일대의 토지와 주택·일반음식점·다가구주택을 묶은 일괄매각 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 권기엽이고, 2016.11.21 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리 가운데 가장 앞선 담보권은 2017.02.22 농협은행주식회사의 채권최고액 696,000,000원 근저당권으로, 이것이 말소기준권리입니다.
등기부에 남아 있는 2023년 농협은행 근저당권 3건, 2025년 경매개시결정과 대포새마을금고 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 전입이 확인된 권근영 역시 2021.03.30 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 가능성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6914 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 367 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 기호(3) 주택 · 기호(5) 1층 일반음식점, 2~3층 다가구주택 |
| 현황 | 기호(3)·기호(5) 모두 공실 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 1,018㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 권기엽 (2016.11.21 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,948,433,630원 / 668,313,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 차윤원 / 1,535,758,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 제시외 건물은 별개
2013~2015년에 설정됐던 삼다신용협동조합·제주감귤농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2017.02.22 농협은행주식회사 근저당권 696,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권과 경매개시결정, 대포새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·전입 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권근영 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권근영의 전입일은 말소기준권리인 2017.02.22보다 뒤인 2021.03.30이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현황상 건물은 공실로 평가되어 있으므로 실제 잔존 점유 여부는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 668,313,000원으로 감정가 1,948,433,630원의 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰로 숫자상 할인폭은 매우 커졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 주택 하나가 아니라 토지와 주택, 일반음식점, 다가구주택이 결합된 혼합 용도이며 매각 제외 건물까지 존재합니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 다회 유찰 자체가 물건의 복잡성과 시장 수용성을 함께 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 668,313,000원 | 34.3% | 3,483,341,650원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 467,819,100원 | 24.01% | 3,681,830,611원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 327,473,370원 | 16.81% | 3,820,482,777원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 668,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,083,130원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 농협은행주식회사 | 696,000,000원 | 659,229,870원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 차윤원 | 1,535,758,040원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 1,535,758,040원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 대포새마을금고 | 15,055,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 4,142,571,520원, 채권자 예상배당은 659,229,870원, 미배당은 3,483,341,650원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서광초등학교 북서측 인근이며 지방도변 주상혼용지대로 단독주택, 판매시설, 전·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(3)는 주택, 기호(5)는 1층 일반음식점과 2~3층 다가구주택이며 모두 공실입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 220,500원/㎡, 지목 대, 평지·자루형·광대로한면입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물상태. 기호(3)는 2012.09.04 사용승인된 일반목구조 단층 주택이고 외부 후면에 화재 흔적이 있습니다. 기호(5)는 2022.12.19 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물이며 조사 당시 누수가 확인됐습니다.
- 환금성. 토지·주택·음식점·다가구주택을 함께 취득하는 혼합형 물건이고 이미 3회 유찰된 만큼 표준화된 주거상품보다 매수층과 활용방안을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 최우선 확인. 목록 1·2 지상에서 매각 제외되는 약 131.7㎡ 근린생활시설의 소유관계와 토지·건물 권리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- ‘감정가 34.3%’만 보고 응찰하지 않기. 최저가는 668,313,000원까지 하락했지만 확인된 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 전입·점유 재확인. 권근영의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상이고, 감정평가상 공실 상태와 실제 현황이 동일한지 확인해야 합니다.
- 화재 흔적 확인. 기호(3) 외부 후면의 화재 흔적과 수선 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 누수·승강기 점검. 기호(5)는 현장조사 당시 수도관 파열로 누수가 있었고 승강기 작동 여부도 확인되지 않았습니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에는 제시외 건물 3-1~2, 5-1~2가 포함되지만 별도의 근린생활시설 약 131.7㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 멸실 건물 정리. 공부상 목록 1 지상에 존재하는 것으로 표시된 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 84㎡ 나동호는 현황상 멸실입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건물개황도를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명확합니다. 2017.02.22 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 권근영의 2021.03.30 전입도 대항력이 없습니다. 그래서 확정된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 목록 1·2 지상에 매각에서 빠지는 약 131.7㎡ 근린생활시설이 있고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 주택의 화재 흔적, 음식점·다가구 건물의 누수 이력, 승강기 작동 미확인, 혼합용도, 3회 유찰까지 겹칩니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기 인수는 가볍지만, 물건 자체의 법률·물리 리스크는 무겁다. 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 제시외 건물과 현황을 확정하는 것입니다.
