제주지방법원 2025타경6914. 이 사건의 등기상 소유자는 권기엽이며, 2016.11.21 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2017.02.22 농협은행주식회사 근저당권 696,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행의 2023년 근저당권 3건, 2025년 경매개시결정과 대포새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리의 순서만 보면 낙찰자가 직접 떠안을 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
그러나 이 물건은 권리관계보다 현황과 토지 사용관계가 더 어렵습니다. 목록 1·2 토지 위에는 매각에서 제외되는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 근린생활시설이 약 131.7㎡ 존재하고, 그 제시외 건물 때문에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 따라서 “인수액 0원”과 “현장 리스크 0”은 전혀 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6914 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 367 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주택 · 일반음식점 · 다가구주택 |
| 이용상태 | 기호(3) 주택 · 기호(5) 1층 일반음식점, 2층 다가구주택, 3층 다가구주택 · 모두 공실 |
| 토지 | 대 1,018.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 권기엽 · 2016.11.21 증여 취득 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,948,433,630원 / 954,733,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 1,535,758,040원 |
| 매각기일 | 2026.04.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2017.02.22 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며 공동담보에 서광리 367 토지, 제가동호·제나동호 건물과 서광리 367-4 토지가 기재돼 있습니다. 이후의 2023.03.23·2023.06.01·2023.10.24 농협은행 근저당권은 각각 120,000,000원이고, 2025년 경매개시결정 및 15,055,440원의 대포새마을금고 가압류도 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권근영 | 미상 | 2021.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권근영의 전입신고일은 2021.03.30으로, 말소기준권리인 2017.02.22 농협은행 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 해당 점유자는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도 확인이 필요합니다.
③ 핵심 현황 리스크 — ‘인수 0원’만 보고 들어가면 안 되는 이유
감정평가에서는 위 제시외 건물의 존재로 제한받는 토지가격을 목록 1은 756,564,500원, 목록 2는 468,210,600원으로 기재했습니다. 즉 이 문제는 단순한 소형 부속물 수준이 아니라 토지의 실제 활용가치와 연결되는 핵심 변수입니다.
또한 공부상 목록 1 지상에 존재하는 것으로 기재된 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 84㎡, 나동호는 현황상 멸실입니다. 반면 일괄매각에는 별도의 제시외 건물들이 포함되는 구조이므로, 공부·현황·매각 대상 범위를 현장에서 하나씩 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 954,733,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,947,330원 |
| 1. 농협은행 근저당 · 을구 9 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 2. 농협은행 근저당 · 을구 11 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 농협은행 근저당 · 을구 12 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 농협은행 근저당 · 을구 13 | 120,000,000원 | 6,785,670원 |
| 5. 경매개시결정 · 차윤원 | 1,535,758,040원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 1,535,758,040원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대포새마을금고 | 15,055,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 954,733,000원 가정 시 총 채권액 4,142,571,520원 중 채권자 예상배당은 942,785,670원이며, 미배당은 3,199,785,850원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리·현황 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 954,733,000원 | 942,785,670원 | 3,199,785,850원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 668,313,100원 | 659,229,969원 | 3,483,341,551원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 467,819,170원 | 460,740,978원 | 3,681,830,542원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 배당 부족액만 커질 뿐, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 하지만 매각 제외 건물과 법정지상권 불분명 문제는 가격이 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다. 가격 할인과 법률·현황 리스크를 별도로 평가해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서광초등학교 북서측 인근. 지방도변 주상혼용지대로 단독주택, 판매시설, 전, 과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 1,018.0㎡, 계획관리지역, 평지, 자루형, 광대로한면입니다. 공시지가는 220,500원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 기호(3). 일반목구조 목조지붕 단층 주택, 사용승인일 2012.09.04. 외부 후면에는 화재 흔적이 있습니다.
- 기호(5). 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층, 사용승인일 2022.12.19. 1층 일반음식점, 2·3층 다가구주택이며 모두 공실입니다.
- 설비. 기호(5)는 위생·급배수·승강기설비와 2·3층 가스보일러 난방설비가 있으나, 승강기 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 누수. 기호(5)는 감정평가 현장조사 당시 수도관이 파열돼 누수가 발생했고 수도를 잠근 상태였습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유관계. 목록 1·2 지상 매각 제외 근린생활시설 약 131.7㎡의 소유자와 건축 경위, 토지 사용권원을 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 성립 여부가 불분명하므로 토지 소유권 취득 후 철거·사용·임료 청구 가능성을 등기·건축물대장·점유관계와 함께 검토해야 합니다.
- 매각 대상 범위. 일괄매각이며 일부 제시외 건물은 포함되고 일부는 제외됩니다. 현장 건물과 감정평가서 건물개황도를 반드시 대조해야 합니다.
- 권근영 전입. 전입일 2021.03.30으로 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유부분은 추가 확인이 필요합니다.
- 화재·누수. 목록 3 화재 흔적과 목록 5 수도관 파열·누수의 수리 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기. 목록 5 승강기의 작동 여부가 확인되지 않았으므로 점검 상태를 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 기호(3) 주택과 기호(5) 일반음식점·다가구주택 모두 공실로 조사됐으나 실제 인도 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말고 토지·건물 상태와 법정지상권 리스크를 반영해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하며, 전입자 권근영도 말소기준권리보다 늦게 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 권리분석은 단순해 보입니다.
하지만 실제 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 토지 위에는 매각에서 제외되는 근린생활시설 약 131.7㎡이 있고 그에 따른 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 화재 흔적, 누수, 승강기 작동 미확인, 복합용도 건물, 일부 건물 멸실까지 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 이 물건을 싸다고 평가할 수 없는 이유입니다. 등기권리는 비교적 명확하지만 현황·토지사용 리스크가 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
