의정부지방법원 2025타경3237. 의정부시 신곡동 금오프라자 6층 601호로, 감정평가 이용상태는 공실입니다. 감정가는 200,000,000원이고 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려왔지만, 이 사건은 단순한 가격형 물건이 아닙니다. 등기에는 김은지 명의의 전세권 60,000,000원이 2021.07.29 설정돼 있고, 별도의 임차관계에서도 같은 김은지가 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
특히 임차관계는 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 등록된 전세권의 전세금 60,000,000원과 임차관계의 보증금은 같은 금액이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “98,000,000원에 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 뒤 실제로 무엇을 인수하느냐”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 765-5 금오프라자 6층601호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 장곡로628번길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하 1층/지상 10층 · 제6층 제601호 · 사용승인일 2002.12.17 |
| 전세권 범위 | 교육연구및복지시설 건물전부 119.02㎡ |
| 소유자 | 이재만 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 85,598,820원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 2021년 전세권을 먼저 봐야 한다
또 하나 확인할 점은 데이터상 말소기준으로 표시된 2023.01.20 의정부시 압류가 2023.02.17 해제로 말소된 이력이 함께 존재한다는 점입니다. 따라서 말소기준 자체도 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다. 이후 2023.05.04 김용성 근저당권 90,000,000원과 2025년 이후 압류, 2025.07.28 임의경매개시결정은 모두 후순위 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차·전세권 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 성명 | 이용 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 주거 | 미상 | 2025.09.16 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김은지는 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 단정할 수 없고, 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않습니다. 별도로 같은 김은지 명의의 전세권은 전세금 60,000,000원, 존속기간은 2021.07.29부터 2023.07.31까지로 등기돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 김은지 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 김용성 | 90,000,000원 | 35,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권총액은 150,000,000원, 예상배당은 95,836,000원, 미배당은 54,164,000원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 등기 권리표시의 60,000,000원 전세권 인수와 충돌하므로 최종 권리판단은 원본 확인이 우선입니다.
④ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세자료가 없어, 이 숫자만으로 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 등기상 전세권 60,000,000원을 매수인이 실제 인수한다고 가정하면 보수적인 실질취득액은 158,000,000원이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 경기도청북부청사역 남동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·숙박시설·아파트단지·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 경기도북부청사역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 서측·남측 약 12m 내외 포장도로, 동측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 4,018,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 지하 1층/지상 10층 건물로 위생·급배수·소방·승강기·CCTV·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부. 2021.07.29 김은지 전세권 60,000,000원이 실제 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 데이터상 말소기준으로 잡힌 2023.01.20 압류에 2023.02.17 해제·말소 이력이 함께 있으므로 기준권리를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 대항력. 김은지의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 배당표 검증. 배당계산은 전세권 60,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 잡고 있어 등기상 인수 표시와의 차이를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있으므로 실제 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 공실 현황. 감정평가상 공실이지만 현장 점유자와 잔존 물품, 출입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 권리확정이 먼저”
감정가 200,000,000원이 98,000,000원까지 내려온 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2021.07.29 설정된 김은지 전세권 60,000,000원이 등기 권리표시상 매수인 인수로 남아 있고, 같은 사람의 임차관계는 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 반면 배당 시뮬레이션은 전세권을 전액 배당하고 인수를 0원으로 계산합니다. 권리기준이 확정되지 않은 상태에서는 ‘98,000,000원짜리 물건’이라고 볼 수 없습니다. 원본 확인으로 전세권 소멸이 확정되면 구조가 크게 단순해지지만, 그렇지 않다면 실질취득액은 158,000,000원까지 올라갑니다. 이 사건은 가격보다 권리확정이 선행돼야 하는 근린시설입니다.
