113,533,000원
의정부지방법원 2025타경3244. 포천시 소흘읍 송우리 송우황금프라자 2층 205호로, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점, LOUNGE99)입니다. 감정가는 331,000,000원이었지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 113,533,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 이재만이고, 경매신청채권자는 의정부신곡새마을금고입니다.
권리구조의 기준점은 2016.03.16 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 이후 설정된 김용성 근저당권 90,000,000원과 포천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 금강산도 전입일이 2025.03.24로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 726-76 송우황금프라자 2층 205호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 송우로 80 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점 : LOUNGE99) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 8층건 내 제2층 205호 |
| 소유자 | 이재만 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 103,263,470원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.03.16 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 2023.05.04 김용성의 근저당권 90,000,000원과 2025.07.24 포천시 압류, 2025.07.25 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 금강산 | 2025.03.24 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2025.10.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
금강산의 전입일 2025.03.24는 말소기준권리인 2016.03.16 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원이며 2025.10.20 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 113,533,000원은 감정가 331,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 아파트가 아니라 2층 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저평가 여부를 단정하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,533,000원 | 34.3% | 108,856,462원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,473,100원 | 24.01% | 142,357,416원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,631,170원 | 16.81% | 165,770,191원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 1. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 130,000,000원 | 111,143,538원 |
| 2. 근저당 · 김용성 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,533,000원 가정 시 집행비용 2,389,462원을 제외한 111,143,538원이 선순위 의정부신곡새마을금고 근저당에 배당되는 모형입니다. 전체 채권최고액 220,000,000원 대비 미배당액은 108,856,462원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송우초등학교 서측 인근. 중소규모 아파트단지와 단독주택지를 배후로 하는 상업용건물이 주를 이루며, 인근에 학교·관공서·생활편익시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 포천 관내와 의정부·양주·철원·서울 방향 교통 연계성도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 6차선 포장도로, 북동측으로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점, 상호 LOUNGE99로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 대로3류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,944,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가격과 임대료를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 금강산은 대항력이 없지만 현재 점유 및 영업 상태, 명도 협의 가능성과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구는 2025.10.20 접수되어 있으므로 배당 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 모형은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 채권자 미배당액은 변동될 수 있습니다.
- 상가 운영비 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 내부 시설·인테리어 상태와 음식점 영업 관련 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2016.03.16 의정부신곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 소멸합니다. 임차인 금강산도 2025.03.24 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 현재 113,533,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지입니다. 세 차례 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증. 이 물건은 그 구분을 가장 먼저 해야 하는 사례입니다.
