의정부지방법원 2025타경3589. 의정부 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층 125호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 817,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 196,162,000원입니다. 가격 숫자만 보면 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만, 이 물건은 아파트처럼 실거래 시세만으로 단순 판단할 수 있는 유형이 아닙니다. 지식산업센터 건물 내 근린시설이고, 매각물건명세서에도 지식산업센터 입주조건은 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
권리관계는 상대적으로 단순합니다. 소유자 이태우 앞으로 소유권이 이전된 2022.09.28 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.20 신한은행 가압류와 2025.08.18 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 최수의 전입일은 2023.08.31로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층125호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문화로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제125호 · 사용승인일 2022.08.12 |
| 소유자 | 이태우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 817,000,000원 / 196,162,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 484,571,015원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.28 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 564,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 가압류 92,238,214원과 국민은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.08.19 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 이태우입니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수 | 목적물 전부 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 2023.08.31 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
최수의 전입일은 말소기준권리인 2022.09.28보다 늦은 2023.08.31이므로 대항력 없음으로 조사됐습니다. 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니어서 실질 인수액은 0원입니다. 배당요구는 2025.10.21 접수됐지만 확정일자에 따른 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 원문 서류를 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24%
감정가 817,000,000원에서 현재 최저매각가는 196,162,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 137,313,400원, 그다음 회차는 96,119,380원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 196,162,000원 | 192,615,732원 | 463,622,482원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 137,313,400원 | 134,591,012원 | 521,647,202원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 96,119,380원 | 93,989,231원 | 562,248,983원 | 0원 |
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설이고 지식산업센터 내 물건이라는 특성상 실제 환금성과 입주 가능 업종·조건을 함께 확인해야 합니다. 4회 연속 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 감정가에서 상당한 가격 조정을 요구해 왔다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,546,268원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 564,000,000원 | 192,615,732원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 92,238,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 합계는 656,238,214원이고 현재 회차 기준 채권자 예상배당은 192,615,732원, 미배당은 463,622,482원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 이 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 125호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 주차장시설, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰된 근린시설인 만큼 단순한 감정가 할인율보다 실제 수요층과 재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지식산업센터 입주조건. 매각물건명세서에 입주조건 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있으므로 실제 이용 가능 업종과 입주요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 최수가 목적물 전부를 점유하고 보증금 30,000,000원·월차임 2,200,000원으로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2025.10.21 배당요구를 했습니다. 확정일자에 따른 우선변제와 최우선변제 적용 여부는 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 4회 유찰을 단순한 할인으로만 해석하지 말고, 근린시설 수요·임대 지속성·지식산업센터 이용 제약을 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 최저가 196,162,000원, 5회 유찰 시 137,313,400원, 6회 유찰 시 96,119,380원으로 계산돼 있으나 시세 비교자료 없이 최저가만으로 적정가를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 지식산업센터 입주 관련 기준을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘환금성과 이용조건’
이 물건의 권리분석만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2022.09.28 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 최수도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격 숫자의 해석입니다. 감정가 817,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 196,162,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 24%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 더구나 근린생활시설이고 지식산업센터 입주조건을 별도 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 반복 유찰과 이용조건·환금성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
