의정부지방법원 2025타경3626. 포천시 어룡동 ‘엘리시아’ 104동 2층 201호의 다세대주택입니다. 감정평가상 공동주택 다세대주택으로 이용 중이고 내부는 방3·거실·주방·욕실겸 화장실2·현관·발코니 등으로 조사됐습니다. 감정가는 133,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 45,619,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2017.06.08. 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 최초 142,800,000원으로 등기됐고, 2024.06.07. 변경등기에는 124,000,000원으로 표기됩니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 송영엽의 전입신고는 말소기준 이후인 2024.03.11.이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3626 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 48.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 제2층 제201호 · 방3·거실·주방·욕실겸 화장실2·현관·발코니 |
| 소유자 | 김성민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 104,672,272원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2017.06.08. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 임차인 송영엽의 전입일은 2024.03.11.로 그보다 늦고, 자료상 대항력도 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2025.10.23. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영엽 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 거래 시차가 크다
엘리시아 전용 48.86㎡의 제시된 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 116,666,666원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 120,000,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 최저가 45,619,000원은 최근 기준의 38.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 48.86㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 48.86㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 48.86㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.86㎡ | 3건 | 116,666,666원 |
거래 추세 지표는 최근 구간이 과거 구간보다 4.3% 높은 것으로 제시됩니다. 따라서 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 다만 최신 거래 자체가 2023.07이고 거래 건수도 3건에 불과해, 2026.07 매각 시점의 실제 시장가격을 그대로 대변한다고 보기에는 시차가 큽니다. 현재 최저가가 과거 실거래보다 크게 낮다는 사실과, 현재 시세가 정확히 얼마인지는 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 142,800,000원 | 44,397,858원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 채권에 44,397,858원이 배당되고 98,402,142원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 98,402,142원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 111,841,500원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 121,249,051원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 이어받는 구조가 아니므로, 유찰이 거듭되어 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 대항력 인수형처럼 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천고등학교 남서측 약 1.6km 지점. 주위는 소규모 공장·소규모 아파트·연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 2층 201호이며 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 296,800원/㎡, 토지면적은 832㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 대지권 토지 표시 — 합병 이력 확인
등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 대지권 목적 토지가 어룡동 195-10·195-22·195-23·195-25로 표시돼 있으나, 2016.07.05.자로 지목이 ‘대’로 변경된 어룡동 195-10에 나머지 토지가 합병되어 토지대장대지권등록부상 및 현황은 경기도 포천시 어룡동 195-10, 대, 832㎡로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 송영엽은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 배당요구가 접수돼 있습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 142,800,000원과 2024.06.07. 변경된 124,000,000원 표기를 원본 등기에서 확인하세요.
- 현 시세 재검증. 실거래 표본은 3건이고 최신 거래가 2023.07입니다. 현재 최저가의 할인율만으로 2026년 시세를 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 엘리시아는 15세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%로 제시됩니다. 현장 중개업소의 실제 매수수요를 확인하세요.
- 토지 합병 표시 확인. 대지권 목적 토지의 과거 필지표시와 현재 합병 후 195-10, 832㎡ 표시를 서류에서 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현재 시세와 환금성’
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.06.08. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 송영엽의 전입은 2024.03.11.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 현재 최저가 45,619,000원은 제시된 최근 실거래 기준 120,000,000원의 38.0%까지 내려와 가격상 여유가 커 보입니다.
다만 이 물건은 3회 유찰된 소규모 다세대이고, 실거래도 2022.06과 2023.07의 3건뿐입니다. 따라서 이 사건을 단순히 “시세의 38%짜리 물건”으로 보는 것은 위험합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 시장가격과 재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
