의정부지방법원 2025타경3749. 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 1층 118호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현장조사 당시 emart24로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 694,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 166,629,000원입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 현재 영업점의 점유·임대관계 확인입니다.
등기부에서는 2022.10.07 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 성북구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 하나은행 가압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기록되어 있고, 현장 직원은 편의점 사장이 나인겸이라고 말한 것으로 조사됐습니다. 이 진술만으로 임차관계를 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3749 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 1층118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 emart24 이용 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 118호 |
| 소유자 | 나인겸 |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 166,629,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 462,432,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.07 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 545,020,000원입니다. 2025.02.04 성북구 압류와 2025.08.22 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.06.18 하나은행의 20,400,000원 가압류는 2025.07.14 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임대관계 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 안 된다
현장조사 당시 해당 호실은 emart24로 이용 중이었습니다. 현장 직원은 사장이 나인겸이라고 말했지만, 감정서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 별도로 특정된 임차인은 없으나, 보증금·사업자등록·확정일자 등 임차권 판단 자료가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 694,000,000원에서 현재 최저매각가는 166,629,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 116,640,300원, 그 다음은 81,648,210원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 166,629,000원 | 163,496,194원 | 381,523,806원 |
| 5회 유찰 시 | 116,640,300원 | 114,207,336원 | 430,812,664원 |
| 6회 유찰 시 | 81,648,210원 | 79,778,542원 | 465,241,458원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없다는 것입니다. 현재 자료에서는 동일 용도 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 166,629,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도의 상권·임대료·수익률·실거래 확인 전에는 결론내리기 어렵습니다. 오히려 4회 유찰이라는 사실 자체가 이 가격대와 물건 유형에 대한 시장의 반복적인 가격 조정을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,806원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 545,020,000원 | 163,496,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 가정하면 국민은행 근저당 채권최고액 545,020,000원 중 163,496,194원이 배당되고 381,523,806원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고산초등학교 북서측 인근이며 아파트단지, 공장·지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 하천 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 현황. 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 현장조사 당시 emart24로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 문충로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 7,564.8㎡, 공시지가 1,946,000원/㎡이며 상업기타 용도로 이용되고 있습니다.
- 시설. 전기·위생·급배수·냉난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. emart24 실제 운영주체, 사업자등록 명의, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력. 임대관계가 미상이므로 보증금·사업자등록·확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 가격검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고, 인근 근린시설 실거래와 임대료, 수익률을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 원인. 4회 유찰된 만큼 상권, 점포 위치, 임대수요, 관리비 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당·세금. 예상배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 최종 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙폭보다 점유와 시장가격 확인이 먼저”
이 물건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2022.10.07 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 정리되며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 의사결정에서는 다른 문제가 남습니다. 현장은 emart24가 운영 중이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 점유자가 누구인지, 임차관계가 있는지, 대항력 요건을 갖춘 임차인이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 694,000,000원에서 166,629,000원까지 내려온 것은 분명 큰 낙폭이지만, 근린시설은 감정가 대비 할인율 자체가 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 동일 용도 시장가격과 임대수익을 확인하기 전에는 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리등기는 단순, 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 4회 유찰된 이 물건의 승부처는 낙폭이 아니라 실제 점유·임대차와 시장가치를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
