인천지방법원 2025타경512066. 인천 남동구 간석동 ‘메르디앙’ 4층 403호, 전용 75.816㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 황상욱이며 2022.09.19 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 285,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 데이터상 2023.11.27 남동구 압류로 선언되어 있고, 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 임차권이 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 고현진은 2022.08.10 전입해 말소기준일보다 앞서고, 임차보증금은 280,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당 계산상 미배당 인수액은 149,385,920원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512066 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 95-1 메르디앙 4층 403호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 백범로352번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 75.816㎡ · 18층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.09.19 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 등기부상 과거 농협은행 근저당권 219,600,000원과 서일주류판매유한회사 근저당권 24,000,000원은 각각 이미 말소되었습니다. 현재 데이터가 선언한 말소기준은 2023.11.27 남동구 압류입니다. 그런데 고현진의 주민등록일자는 2022.08.10, 점유개시는 2022.08.12로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 고현진은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
고현진 임차권등기는 2024.09.19 접수됐고 보증금은 280,000,000원입니다. 최초 기재 확정일자는 2024.09.04였으나, 2024.11.14 경정등기를 통해 확정일자 2022.07.19로 정정되어 있습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸 대상으로 표시되지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 승계 문제는 별개이므로 확약서가 핵심이 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 인명은 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고현진 | 전입 2022.08.10 · 점유개시 2022.08.12 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 유효 시 0원 룰상 149,385,920원 |
| 정진영 | 전입 2025.07.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 을구 5번 임차권의 확정일자를 2022.07.19로 바로잡은 경정등기입니다. 정진영은 2025.07.23 전입으로 말소기준 2023.11.27보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 지금 가격은 싸지만 시장은 하락 중
이 물건은 거래표본이 많지 않습니다. 메르디앙은 총 9세대이고, 전용 75.82㎡ 기준 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 190,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 238,333,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 75.82㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 75.82㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 75.82㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.82㎡ | 3건 | 238,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.82㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
확약 유효 시 현재 실질취득액 133,280,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 70.1%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 그러나 최근 거래가 과거 거래군보다 -27.6% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 과거 285,000,000원·240,000,000원 거래나 전체 평균 238,333,333원을 기준으로 “더 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 |
| 1. 임차인 고현진 보증금 | 280,000,000원 | 130,614,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 고현진 보증금 중 130,614,080원만 배당되고 149,385,920원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 149,385,920원은 확약을 반영하지 않은 룰상 매수인 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 고현진 관련 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 133,280,000원 | 149,385,920원 | 133,280,000원 |
| 3회 유찰 시 | 93,296,000원 | 188,783,328원 | 93,296,000원 |
| 4회 유찰 시 | 65,307,199원 | 216,268,331원 | 65,307,199원 |
확약이 없다면 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차만 봐도 매각가 133,280,000원과 룰상 인수 149,385,920원을 합친 금액은 282,665,920원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 확약의 유효성이 더 중요한 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 18층 건물 내 4층 403호입니다.
- 주변환경. 인천약산초등학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 간석오거리역이 있습니다.
- 도로. 남측 백범로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 사항이 표시되어 있습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 9세대이고 확인 실거래가 3건에 불과해 거래 표본이 작습니다. 최근 12개월 거래도 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약의 적용 대상·조건과 낙찰 후 임차권 말소 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 고현진 임차권 확인. 보증금 280,000,000원, 전입 2022.08.10, 점유개시 2022.08.12, 임차권등기 2024.09.19 사항을 원본과 대조해야 합니다.
- 확정일자 경정 확인. 2024.11.14 경정으로 확정일자가 2022.07.19로 정정된 등기 내용을 확인해야 합니다.
- 정진영 점유관계 확인. 2025.07.23 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상인 점은 현황조사·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 최근 가격만 기준으로 판단. 최근 12개월 가격은 190,000,000원 1건이며 추세는 -27.6%입니다. 과거 285,000,000원 거래를 현재 시세처럼 사용하지 않아야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 9세대·거래 3건·최근 12개월 1건이라는 거래 희소성을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘확약 확인’이 먼저다
현재 최저매각가는 133,280,000원으로 감정가 272,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 190,000,000원과 비교해도 70.1%입니다. 확약이 유효하면 고현진 관련 실질 인수는 0원이므로 현재 회차부터 가격 차이가 존재합니다.
반대로 확약이 적용되지 않으면 이야기는 완전히 달라집니다. 고현진은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 149,385,920원입니다. 이 경우 실질취득은 282,665,920원으로 최근 시세보다 훨씬 높아집니다. 여기에 최근 가격 추세가 -27.6%이고 거래량도 적습니다. 결론은 “확약 유효 확인 시 검토 가능, 확인 전에는 보류”입니다.
