78,890,000원
인천지방법원 2025타경512113. 미추홀구 주안동 ‘힐탑플러스’ 4층 404호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박승준 씨는 2022.07.20 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건은 일반적인 근저당 경매가 아니라 주택도시보증공사가 2025.09.04 강제경매를 신청한 구조입니다.
겉으로는 2회 유찰되어 최저가가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 그러나 을구 1번에 김원기 명의의 주택임차권등기가 있고, 보증금은 230,000,000원입니다. 이 보증금은 최저가보다 훨씬 큽니다. 따라서 확약이 없었다면 “낙찰가가 낮다”는 말은 의미가 약해지고, 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 230,000,000원 근처로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 202-1 힐탑플러스 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가서상 오피스텔로 이용 중 · 전용 60.99㎡ |
| 소유자 | 박승준 (2022.07.20 소유권이전, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 앞선 임차권
말소기준은 2025.09.04 강제경매개시결정입니다. 그런데 김원기 주택임차권등기는 2024.07.19 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 등기부상 보증금은 230,000,000원, 점유개시·주민등록일자는 2022.06.13이고, 2024.12.10 경정으로 확정일자가 2022.05.06으로 기재되어 있습니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권이어서 매수인 인수 문제가 생깁니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 경정기록 1건
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 김민규와 김원기 2명으로 보되, 을구 1-2번은 김원기 임차권의 확정일자 경정기록으로 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다.
| 임차인 | 전입·확정·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/메모 |
|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 전입 2025.08.12 확정일자 미상 보증금 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 승계 아님 확약 적용 대상 아님 |
| 김원기 | 전입·점유 2022.06.13 확정 2022.05.06(경정) 보증금 230,000,000원 | 인수권리 확약 적용 시 실질 0원* | 배당요구 2024.07.19 | 승계 아님 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
| 을구 1-2 | 확정 2022.05.06 배당요구 2024.12.10 보증금 미상 | 전입일 미상 | 경정기록 | 김원기 임차권 경정기록 별도 보증금 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
힐탑플러스 실거래 12건 평균은 160,416,666원입니다. 최저가 78,890,000원은 이 평균의 49.2%라 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 김원기 임차권 확약이 없었다면, 보증금 230,000,000원이 실질 기준이 되어 실거래 평균의 143.4%가 됩니다. 이 사건은 반드시 확약 원본 확인을 가격분석의 출발점으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.99㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 63.76㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 61.8㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2025.05 | 64.74㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 66.6㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2024.11 | 64.98㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2024.07 | 63.76㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2024.06 | 57.01㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 59.93㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2024.03 | 58.7㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2023.11 | 60.99㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2023.10 | 64.74㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 160,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 김원기 보증금 (우선변제) | 230,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 적용 전 계산상 김원기 보증금 부족분은 152,930,020원으로 산정됩니다. 다만 확약이 적용되는 김원기 임차권은 실질 인수 0원*으로 보며, 김민규·별도등기·당해세·최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 보증금형 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수액 | 확약 전 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 78,890,000원 | 152,930,020원 | 231,820,020원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 55,223,000원 | 176,171,014원 | 231,394,014원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,656,100원 | 192,439,710원 | 231,095,810원 |
이 표가 보여주는 핵심은 단순합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 근처로 고정됩니다. 그래서 이 사건의 가격 비교는 최저가가 아니라 확약 적용 여부와 실질취득 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역(인천2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역(인천2호선)이 소재해 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 4층404호이며, 사용승인일은 2016.06.30입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 제한이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 힐탑플러스는 45세대이고, 동일·유사 면적 실거래는 130,000,000원~185,000,000원 범위로 편차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 물건 하자. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김원기 임차권등기 말소까지 확실히 연결되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김민규 점유 확인. 전입일 2025.08.12 외에 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능·미상 점유자로 보고 명세서 보완을 확인하세요.
- 별도등기 확인. 대지권 목적인 토지 1. 을구 14번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 내용과 부담 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 전 기준 실질취득은 보증금 230,000,000원 근처입니다. 최저가 78,890,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·인도 확인. 오피스텔은 미납 관리비, 점유자 인도, 임차권등기 말소 절차가 실무 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·별도등기 원본을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약을 증명해야 한다”
이 물건은 숫자만 보면 2회 유찰로 최저가가 78,890,000원까지 내려와 매력적으로 보입니다. 하지만 권리의 중심에는 보증금 230,000,000원의 김원기 주택임차권이 있습니다. 확약이 없었다면 매수인 실질취득은 실거래 평균 160,416,666원이 아니라 보증금 230,000,000원 근처로 비교해야 하는 사건입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 기재되어 있어 김원기 임차권은 실질 0원*으로 정리할 여지가 있습니다. 그러나 확약은 그 임차권에만 적용됩니다. 김민규의 보증금 미상 점유, 그리고 별도등기 인수는 여전히 남습니다. 따라서 결론은 권리 확인 전 보류, 확약·점유·별도등기 확인이 끝나야 가격 메리트를 논할 수 있는 C급 고위험 확인형 물건입니다.
