의정부지방법원 2025타경3855. 의정부동 승윤노블리안시티 7층 706호, 전용 17.5㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 한승우이며 2022.12.28 매매를 원인으로 2023.01.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 66,500,000원입니다. 경매 신청채권자는 이혜연, 청구액은 70,000,000원입니다.
표면만 보면 감정가 61,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 최저가가 7,176,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 같은 이혜연 명의의 임차권등기 보증금 70,000,000원이 말소기준보다 먼저 존재하고 대항력이 인정돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 배당 후 남는 임차보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 가격 판단의 출발점은 실질취득 약 70,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 7층 706호 · 경기도 의정부시 평화로 443 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형생활주택) · 전용 17.5㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 한승우 · 2023.01.27 소유권이전 · 거래가액 66,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 7,176,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜연 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 본체
제공된 말소기준은 2025.08.25 강제경매개시결정입니다. 문제의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.08.02 등기됐고, 주민등록일자는 2023.01.11, 점유개시일자는 2023.01.06입니다. 따라서 이혜연 임차인은 대항력 있는 선순위 임차권자로 분류돼 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜연 | 제706호 전부 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 임대차계약일자는 2022.12.14 및 2023.07.10, 확정일자는 2022.12.15 및 2024.06.12로 등기돼 있습니다.
② 시세 비교 — 7,176,000원이 아니라 약 70,000,000원으로 비교
승윤노블리안시티는 219세대, 2016.03.14 준공이며 분석 대상과 같은 전용 17.5㎡의 최근 12개월 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 46,600,000원, 최신 거래는 2026.07의 48,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.5㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 17.5㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 19 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 18 | 46,700,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 8 | 47,500,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.5㎡ | 12건 | 46,600,000원 |
최저매각가만 보면 최근 12개월 평균의 15.4% 수준이지만, 이 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수 구조를 반영한 실질취득 기준은 약 70,000,000원으로, 최근 12개월 평균 46,600,000원과 최신 거래 48,000,000원은 물론 감정가 61,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “6회 유찰돼 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 7,176,000원 | 6,646,832원 | 63,353,168원 | ≈ 70,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 5,023,200원 | 4,532,782원 | 65,467,218원 | ≈ 70,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 3,516,240원 | 3,052,948원 | 66,947,052원 | ≈ 70,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 529,168원 |
| 임차권 · 이혜연 | 70,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 이혜연 | 70,000,000원 | 6,646,832원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용은 529,168원, 신청채권자 배당은 6,646,832원이며 신청채권 미배당은 63,353,168원입니다. 임차권등기에는 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 실제 채권관계와 배당에 따른 보증금 감소 여부는 매각물건명세서·채권계산서·배당표 원본 대조가 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 706호는 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 17.5㎡입니다.
- 입지. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지가 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로·용도지역. 동측으로 노폭 약 20미터 내외 도로에 접하고 일반상업지역에 위치합니다. 토지는 평지·가로장방이며 광대로한면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하며 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,701,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 전용 17.5㎡의 최근 거래는 존재하지만 현재 물건은 이미 6회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.5회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 투자금으로 보지 말 것. 7,176,000원은 입찰 시작가격일 뿐입니다. 대항력 임차보증금의 미배당 잔액까지 포함해 실질취득 약 70,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이혜연의 임차권등기명령, 매각물건명세서의 인수 문구, 주민등록일자 2023.01.11과 점유개시일자 2023.01.06을 원본에서 대조하세요.
- 동일인 채권관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이혜연이고 금액도 70,000,000원으로 같습니다. 배당받은 금액이 임차보증금 채권에서 어떻게 공제되는지 채권계산서와 배당표를 확인해야 합니다.
- 후순위 압류. 2025.11.28 의정부시 압류와 2025.12.08 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 46,600,000원, 최신 거래 48,000,000원과 비교하면 실질취득 약 70,000,000원은 이미 시세 이상입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·배당표·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “7,176,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 7,176,000원이 아니라 임차보증금 70,000,000원이어야 합니다. 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수할 수 있기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 약 70,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
반면 같은 전용 17.5㎡의 최근 12개월 평균은 46,600,000원, 최신 거래는 48,000,000원입니다. 실질취득 기준이 이들 시세뿐 아니라 감정가 61,000,000원도 웃돌고, 이미 6회 유찰된 소형 도시형생활주택이라는 점까지 겹칩니다. 최저가 착시는 강하지만 경제적 매력은 낮은 사건이며, 권리관계가 명확히 해소되지 않는 한 보수적으로 접근할 물건입니다.
