의정부지방법원 2025타경3855. 의정부동 ‘승윤노블리안시티’ 7층 706호, 전용 17.5㎡ 도시형생활주택입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 감정가 61,000,000원에서 4회 유찰된 14,646,000원입니다. 하지만 이 사건의 중심은 가격이 내려간 횟수가 아니라, 최저가보다 훨씬 큰 선순위 임차보증금입니다. 을구 1번 주택임차권은 2024.08.02 등기되었고, 전입일자는 2023.01.11, 확정일자는 2022.12.15, 보증금은 70,000,000원입니다.
매각물건명세서에는 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이라는 취지의 인수권리가 명시되어 있습니다. 현재 회차 배당표 기준 임차인에게 배당되는 금액은 13,982,372원에 그치고, 부족분 56,017,628원이 남습니다. 그래서 낙찰자가 보는 실질 부담은 14,646,000원 + 56,017,628원 = 70,663,628원입니다. 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 7층706호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 17.5㎡ · 19층 건물 중 7층 706호 |
| 소유자 | 한승우 (2023.01.27. 거래가 66,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 14,646,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜연 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 본질이다
이 사건의 말소기준은 데이터상 2025.08.25 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.08.02 을구 1번 주택임차권입니다. 전입일자 2023.01.11, 점유개시일자 2023.01.06, 확정일자 2022.12.15, 보증금 70,000,000원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차권으로 분류됩니다. 이후 의정부시 압류와 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜연 | 제706호전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2023.01.11 확정 2022.12.15 배당요구 2025.08.25 | 70,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
임차인 데이터의 is_guarantor와 is_subrogation은 모두 false입니다. 따라서 이혜연은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 notes에는 임차인 이혜연이 등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고가 있습니다. 이는 인수위험을 0으로 지우는 자료가 아니라, 입찰 전 원본 확인이 필요한 별도 리스크입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
승윤노블리안시티 동일 전용 17.5㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 46,766,666원, 최저는 40,000,000원, 최고는 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 17.5㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 19 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 18 | 46,700,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 8 | 47,500,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 17.5㎡ | 14 | 48,000,000원 |
| 2025.11 | 17.5㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 46,766,666원 |
최저가만 보면 실거래 평균의 31.3%처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차권 인수형에서는 그 비교가 틀립니다. 현재 회차 실질취득 70,663,628원은 실거래 평균의 151.1%, 실거래 최고가 58,000,000원보다도 높습니다. 즉 이 물건은 “싸게 내려온 경매”가 아니라 보증금 인수 때문에 시세보다 비싸지는 경매입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.5% 추정) | - | 663,628원 |
| 1. 임차인 이혜연 보증금 (우선변제) | 70,000,000원 | 13,982,372원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이혜연 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 가능 부족분 | - | 56,017,628원 |
현재 회차 배당 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 다만 데이터상 명시된 인수 가능 부족분은 56,017,628원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 승윤노블리안시티 단지 내 부동산으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원·아파트단지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 1은 ‘도시형생활주택’으로 이용 중입니다. 헤더와 물건 개요도 아파트가 아니라 다세대·도시형생활주택 기준으로 보아야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 706호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 대로3류 접합, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 ‘-’로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 단지 세대수는 219세대, 사용승인일은 2016.03.14입니다. 동일 면적 최근 12건 실거래가 있으나, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.5회로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건의 비교 기준은 14,646,000원이 아니라 실질취득 70,663,628원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권, 전입 2023.01.11, 확정 2022.12.15, 보증금 70,000,000원의 기재를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 명세서 문구가 핵심입니다.
- 관계인 가능성 확인. notes에는 임차인 이혜연이 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있습니다. 이 사정이 곧바로 인수 0원을 뜻하지 않으므로, 소송·배당·명도 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 실거래 상단 초과 주의. 실질취득 70,663,628원은 최근 실거래 최고 58,000,000원보다 높습니다. 명도·보유·재매각까지 고려하면 가격 메리트가 약합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터 기준입니다. 입찰 전 원본 서류와 배당 가능액을 직접 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “7,000만원 보증금”이 더 중요하다
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 14,646,000원까지 내려와 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 선순위 주택임차권 보증금 70,000,000원이 있고, 현재 배당 후 부족분 56,017,628원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 70,663,628원입니다. 최근 실거래 평균은 46,766,666원, 최고도 58,000,000원입니다. 결론은 분명합니다. 최저가 기준으로는 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 시세보다 비싼 D급 위험물건입니다.