인천지방법원 2025타경512175. 부평동 웨스트레뷰 101동 14층 1401호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 임차인 조아라는 임대차계약일 2021.12.16, 확정일자 2022.01.12, 전입·점유개시 2022.01.28이며 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준은 2024.12.17 남동세무서장의 압류이므로 전입·점유가 훨씬 빠르고, 을구 5번 주택임차권등기도 2024.03.19에 마쳐졌습니다.
현재 최저매각가는 94,570,000원이지만 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 92,467,740원입니다. 남는 보증금 157,532,260원이 매수인 인수로 계산되므로, 현재 회차에서 낙찰자가 실제로 부담하는 총액은 94,570,000원 + 157,532,260원 = 252,102,260원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수가 커져 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 14층 101동 1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 임차권등기 범위 66.96㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상14층 · 사용승인일 2015.07.16 |
| 소유자 | 송기억 (2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
말소기준은 2024.12.17 갑구 5번 압류입니다. 과거 계양새마을금고 근저당과 부평남부새마을금고 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 조아라는 2022.01.28 전입·점유했고 2024.03.19 주택임차권등기를 마쳤으므로, 말소기준보다 앞선 권리입니다. 등기 분석에서도 을구 5번 주택임차권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 | 250,000,000원 | 2022.01.28 | 2022.01.12 | 2024.03.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인 1명. 조아라는 보증기관의 중복 신고가 아니라 임차권자 본인으로 확인됩니다.
② 낙찰가 착시 — 더 유찰돼도 총부담은 거의 고정
대항력 임차보증금 250,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 늘어납니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 94,570,000원 | 157,532,260원 | 252,102,260원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,198,999원 | 185,392,583원 | 251,591,582원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 46,339,299원 | 204,894,808원 | 251,234,107원 |
즉 최저가 숫자는 94,570,000원 → 66,198,999원 → 46,339,299원으로 떨어지지만, 매수인 인수는 157,532,260원 → 185,392,583원 → 204,894,808원으로 증가합니다. “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 조아라 보증금 | 250,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 조아라의 보증금 250,000,000원 중 92,467,740원이 배당되고, 부족분 157,532,260원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구금액 250,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수역(인천1호선) 동측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동수역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상14층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 94,570,000원만 보지 말고 미배당 인수 157,532,260원을 합친 실질취득 252,102,260원으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건에서 효력을 갖는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문 대조가 필요합니다.
- 임차권 확인. 조아라의 전입 2022.01.28, 확정일자 2022.01.12, 보증금 250,000,000원, 배당요구 2024.03.19를 기준으로 인수범위를 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 3회 유찰 시 낙찰가 66,198,999원이어도 인수액은 185,392,583원, 4회 유찰 시 낙찰가 46,339,299원이어도 인수액은 204,894,808원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사 등 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,457만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%인 94,570,000원까지 내려와 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 조아라의 보증금이 250,000,000원이고, 현재 예상배당 후 남는 157,532,260원이 매수인 인수로 계산됩니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 252,102,260원입니다.
3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 251,591,582원, 251,234,107원 수준에 머뭅니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수의 해소 여부입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요하지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 잡는 것은 위험합니다. 따라서 현재 기준 결론은 최저가 매력보다 권리 인수 확인이 먼저입니다.
