인천지방법원 2025타경512194. 부평동 조양휴캐슬 11층 1102호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 신민경이고, 현재 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 권리분석의 핵심은 2024.05.09 부평구 압류보다 앞서 존재하는 채미란의 주택임차권입니다. 채미란은 2019.09.18 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2023.10.20 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 임차권이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
확약을 반영하면 채미란 관련 인수는 실질적으로 0원입니다. 따라서 현재 회차의 최저매각가 138,600,000원이 곧 실질취득 기준액이 됩니다. 다만 이 결론을 다른 점유자에게까지 확대하면 안 됩니다. 이미영은 2025.03.10 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 기록상 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금과 우선변제 관계는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-51 조양휴캐슬 11층 1102호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 원적로488번길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 중 11층 1102호 |
| 소유자 | 신민경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
등기 흐름만 보면 채미란의 임차권은 분명 주의 대상입니다. 주민등록·점유개시 2019.09.18, 임차권등기 2023.10.20로 모두 말소기준인 2024.05.09 부평구 압류보다 앞섭니다. 등기상 임차보증금은 최초 계약 185,000,000원, 갱신 계약 195,000,000원으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 현재 최저가 138,600,000원보다 보증금이 커 가격이 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 구조가 됩니다.
* 확약이 없다고 가정하면, 채미란의 갱신계약 임차보증금 195,000,000원이 현재 최저매각가 138,600,000원보다 크므로 대항력 인수형 규칙상 실질취득 총액은 약 195,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 채미란 인수를 실질 0원으로 평가합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 지위는 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 채미란 11층 1102호 57.41㎡ 전부 | 2019.09.18 임차권등기 2023.10.20 | 대항력 有 말소기준 전 전입 | 배당요구 2023.10.20 | 실질 0원* 말소동의 확약 반영 |
| 이미영 | 2025.03.10 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 확인 필요 | 기록상 없음 확약 적용 대상 아님 |
두 사람을 하나의 보증금 위험으로 합산해서 보면 안 됩니다. 채미란은 선순위 임차권자이지만 말소동의 확약이 있는 별도 구조이고, 이미영은 말소기준권리 이후 전입자입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이미영의 점유 및 배당관계까지 채미란 확약으로 정리된다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 구조 — 70% 유찰가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 보면 안 된다
감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 138,600,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 이 사건에서는 실질 인수액을 0원으로 보므로 현재 회차의 실질취득 기준도 138,600,000원이지만, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 135,859,600원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 867,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 1,062,000,000원, 채권자 배당액은 135,859,600원, 미배당은 926,140,400원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 16층 건물 중 11층 1102호입니다.
- 주위환경. 인천부원초등학교 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택이 혼재하고 생활편익시설이 산재해 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치해 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 설비. 난방시설·전기설비·위생설비·승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 채미란 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 원문과 대조해야 합니다.
- 채미란 임차권 확인. 임차권등기에는 임차보증금 185,000,000원과 195,000,000원, 주민등록·점유개시 2019.09.18이 기재되어 있습니다. 확약이 없다면 핵심 인수권리가 되는 부분입니다.
- 이미영 별도 확인. 2025.03.10 전입으로 기록상 대항력은 없지만, 확약의 적용 대상이 아니므로 점유·보증금·배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 압류 확인. 말소기준은 2024.05.09 부평구 압류입니다. 이후의 현 사건 경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격을 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이 수치만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 보면 위험도가 높습니다. 채미란은 2019.09.18 전입·점유했고 2023.10.20 임차권등기까지 마쳐, 2024.05.09 말소기준보다 앞서는 대항력 임차인입니다. 갱신계약 보증금 195,000,000원도 현재 최저가 138,600,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득이 약 195,000,000원으로 고정되는 전형적인 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 채미란 인수는 실질 0원, 현재 회차의 실질취득 기준은 138,600,000원으로 봅니다. 다만 확약은 채미란에게만 적용되고, 이미영의 점유·보증금·우선변제 관계는 별도 검증 대상입니다. 즉 주된 인수 위험은 해소됐지만, 확약의 유효성과 확약 밖 임차관계 확인이 입찰의 마지막 관문입니다.
