인천지방법원 2025타경512199. 인천 서구 오류동 진영캐슬 주건축물제1동 2층 201호, 전용 66.21㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 이무홍이고, 2021.06.11 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 권리의 기준은 2021.08.10 설정된 이병수의 근저당권 80,000,000원입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인 조은자입니다. 확정일자는 2021.03.04, 전입·점유개시는 2021.05.13로 말소기준권리 2021.08.10보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이고 보증금도 225,000,000원입니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 해당 임차권의 인수는 실질적으로 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512199 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1761-4 진영캐슬 주건축물제1동 2층201호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 전용 66.21㎡ · 5층 건물 내 2층201호 |
| 사용승인 | 2019.07.10 |
| 소유자 | 이무홍 · 2021.06.11 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심
말소기준권리는 2021.08.10 이병수 근저당권 80,000,000원입니다. 국민건강보험공단 압류와 2025.09.10 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 그 뒤라 매각으로 소멸합니다. 그러나 조은자의 전입·점유는 2021.05.13로 말소기준보다 앞서 대항력이 성립합니다. 임차권등기는 2023.07.24이고, 확정일자 2021.03.04와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 조은자 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.13 / 2021.03.04 | 225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 배당표 계산에서는 조은자에게 72,017,590원이 배당되고 보증금 부족분 152,982,410원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에 “을구 순위 4번 주택임차권등기 — 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출”이 명시돼 있으므로 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 시 실질취득은 최근 시세의 32.8%
진영캐슬2동 전용 66.21㎡ 인근 표본의 거래는 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 224,500,000원, 최신 거래는 2023.04 225,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 225,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 0.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 66.21㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2023.04 | 66.21㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 65.7㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 66.21㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 224,500,000원 |
현재 최저매각가 73,745,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 32.8%입니다. 이 사건은 확약으로 임차인 인수가 실질 0원이므로 시세 비교의 기준도 최저가와 같은 실질취득 73,745,000원입니다. 확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금 부족분을 더해야 하므로 이 가격차를 그대로 매력으로 볼 수 없지만, 확약 반영 시에는 가격 여유가 크게 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,727,410원 |
| 1. 임차인 조은자 보증금 | 225,000,000원 | 72,017,590원 |
| 2. 근저당권 · 이병수 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 조은자 보증금 중 152,982,410원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 위 부족분은 확약 미반영 계산상 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단오류역(인천지하철2호선) 북서측 인근이며 동류형 공동주택 등이 밀집한 신흥주택지대로 이행 중인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 교통시설의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층201호이며 사용승인일은 2019.07.10입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 오류로13번안길 소로의 지선도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 진영캐슬2동은 8세대 규모이고 거래 표본은 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 조은자 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 대상과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 조은자의 전입 2021.05.13은 말소기준 2021.08.10보다 빠릅니다. 확약 미반영 시 미배당 152,982,410원이 발생하는 계산 구조입니다.
- 건물 표시 확인. 공부상 ‘진영캐슬 주건축물제1동’으로 등재돼 있으나 건물 외벽에는 ‘진영캐슬 2동’으로 표기돼 있습니다. 현장 호수와 등기 목적물 일치를 확인해야 합니다.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰됐고 경매 통계 평균 유찰도 3.0회입니다. 8세대 다세대라는 점을 매도 가능성과 함께 보세요.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유가 권리 때문인지, 확약으로 해소됐는지가 핵심”
겉으로는 감정가 215,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 73,745,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 가격만 보고 판단하면 안 됩니다. 조은자는 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이고, 확약을 배제한 배당 계산에서는 152,982,410원이 남습니다. 이 경우라면 낙찰가가 낮아도 그 자체로 싼 물건이 아닙니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 보고, 실질취득 역시 현재 최저가 73,745,000원으로 판단합니다. 최근 12개월 평균 225,000,000원의 32.8%이므로 가격 메리트는 분명합니다. 반면 3회 유찰, 8세대 규모, 경매 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%는 환금성 경고 신호입니다. 결론은 “확약 확인이 끝나면 가격은 강점, 환금성은 보수적으로”입니다.
