📉 2회 유찰 🏠 보증금 210,000,000원 ⚠️ 인수 111,273,160원 💰 실질취득 212,213,160원
100,940,000원
인천지방법원 2025타경512207. 공부상 업무시설인 오피스텔이고, 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔입니다. 4층 401호 73.27㎡ 전부에 임차권자 최민영의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2021.03.01, 확정일자는 2021.04.02, 주민등록·점유개시는 2021.04.30이며 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.05.04 압류이므로 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서 대항력이 있습니다.
이번 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인에게 98,726,840원이 배당되지만 보증금 전액에는 부족해 111,273,160원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 구조이므로, 최저가 100,940,000원에 낙찰받아도 총 부담은 212,213,160원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 계속 보증금 210,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 179-8 해피에이스 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 제4층 제401호 73.27㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상15층 · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.03 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2015년 농협은행 근저당권은 2021.04.30 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.05.04 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정과 2023.05.11 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 최민영은 임차권등기일 자체보다 앞선 2021.04.30 주민등록·점유로 대항력을 갖고 있어, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최민영 | 제4층 제401호 73.27㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 주민등록·점유 2021.04.30 확정일자 2021.04.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
③ 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 100,940,000원 | 111,273,160원 | 212,213,160원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 70,658,000원 | 141,013,844원 | 211,671,844원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 49,460,600원 | 161,829,691원 | 211,290,291원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 70,658,000원으로 내려가지만 인수액은 141,013,844원으로 증가해 실질취득은 211,671,844원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 49,460,600원에 인수액 161,829,691원이 붙어 실질취득은 211,290,291원입니다. 즉 이 물건은 유찰 자체가 실질 매입비용을 크게 낮춰주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 최민영 보증금 | 210,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 최민영에게 98,726,840원이 배당되고, 보증금 부족분 111,273,160원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 가격 판단 — 시세가 아니라 실질취득부터 본다
이 사건에는 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않으므로, 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 확실한 것은 현재 최저가 100,940,000원을 시세 비교 기준으로 쓰면 안 된다는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득 212,213,160원이 실제 가격 판단의 기준입니다.
현재 실질취득은 감정가 206,000,000원보다 6,213,160원 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 표면적인 할인율을 이유로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 추가 유찰이 생겨도 인수액이 증가하기 때문에 전체 부담은 크게 내려가지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 남서측 인근이며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 도로. 북측 약 34미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 기계식주차, 소방, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 100,940,000원 + 111,273,160원 = 212,213,160원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 명시됐는지 원문과 매각조건을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 예상배당 98,726,840원과 미배당 111,273,160원이 실제 배당기일에 달라질 수 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권·점유 확인. 임차권등기와 현재 점유 상태, 인도 및 보증금 반환 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용의 차이를 금융·세금·이용 측면에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “2.12억 실질취득”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 최저가는 감정가 206,000,000원의 49%인 100,940,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 최민영의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 예상 미배당액 111,273,160원을 인수하면 실질취득은 212,213,160원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질부담은 211,671,844원·211,290,291원 수준에 머뭅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실은 반드시 확인할 요소지만, 현재 자료만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않아 인수 0원으로 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 약 2.11억~2.12억으로 고정되는 인수형 경매로 접근해야 합니다.
