인천지방법원 2025타경512224. 인천 서구 심곡동 ‘스위트밸리’ 10층 1006호 오피스텔입니다. 공유자는 김이루·노서현으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차보증금과 확약의 효력 범위입니다. 장지수는 2021.09.24 전입, 2021.09.06 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2022.03.02 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 122,010,000원으로 단순 배당하면 집행비용 2,508,140원을 제외한 119,501,860원이 장지수 보증금에 배당되고, 원칙상 155,498,140원이 미배당으로 남습니다. 보증금 275,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 낙찰자의 총 실질취득액은 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 장지수 임차권에 대해서는 그 원칙 계산을 그대로 적용하지 않고 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 243-1 스위트밸리 10층 1006호 · 도로명 인천광역시 서구 서곶로315번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 용도 오피스텔 · 10층 건물 내 10층 |
| 임차권 범위 | 10층 1006호 61.0401㎡ 전부 |
| 소유자 | 김이루 2분의 1 · 노서현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준은 2022.03.02 국 압류입니다. 2021.10.14 김이루 지분에 부천시 압류가 한때 먼저 설정됐지만 2021.12.23 해제로 말소됐습니다. 이후 2022.03.02 압류를 기준으로 뒤에 붙은 국·지방자치단체 압류, 경기신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 산은캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
반면 장지수의 전입일 2021.09.24는 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.09.06이고 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 등기된 임차권 자체는 2023.11.02 접수됐지만, 권리판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·확정일자입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장지수 주거·임차권등기 | 전입 2021.09.24 확정 2021.09.06 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.11.02 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 이상영 | 전입 2024.02.15 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 대항력 인수 없음 보증금은 원본 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 249,000,000원, 현재 최저매각가는 122,010,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 122,010,000원입니다. 만약 확약이 없었다면 대항력 임차인 장지수의 미배당 보증금을 합산해야 하므로, 현재 회차에서는 122,010,000원 + 155,498,140원이라는 단순 합산보다 보증금 275,000,000원에 가까운 총부담 구조로 판단해야 하는 유형입니다. 이번 사건은 바로 그 핵심 부담이 확약으로 제거됐다는 점이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 1. 임차인 장지수 보증금 | 275,000,000원 | 119,501,860원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,820,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산은캐피탈 | 92,785,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장지수 보증금 부족분은 155,498,140원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 리포트의 실질 인수액에는 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있다면 배당 순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구청 서측 인근의 스위트밸리 오피스텔로, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재된 주상지대입니다.
- 교통. 서구 중심지역에 위치하며 인천지하철 2호선 서구청역과 시내버스정류장이 동측 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 10층 1006호이며, 일반적인 상하수도·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역에 위치하고 북측 중로, 남측 소로에 양면 접합니다. 토지 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 토지거래에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)에 포함된 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 장지수 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다. 확약 내용·조건·적용 대상이 1006호와 장지수 임차권에 정확히 대응하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 이상영 임대차 확인. 2024.02.15 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본에서 점유관계와 보증금 액수를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감돼 표시된 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 249,000,000원에서 122,010,000원까지 내려왔어도 실거래 비교가 없으므로 ‘반값’만 보고 응찰하지 말고 최근 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가 자료상 2025.08.26~2026.08.25 토지거래에 관한 허가구역으로 표시돼 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 249,000,000원이 2회 유찰돼 122,010,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 ‘반값’이 아니라 장지수의 선순위 보증금 275,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 155,498,140원의 미배당이 남아 낙찰가가 낮아져도 총부담이 보증금 부근에서 움직이는 인수형 사건입니다.
다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 장지수 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그 결과 현재 회차 실질취득액은 122,010,000원입니다. 그렇다고 바로 가격 메리트까지 인정되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없고, 이상영의 보증금 정보와 당해세 가능성 등 확인할 항목이 남아 있습니다. 주된 인수 위험은 해소, 가격 판단은 보류. 이 물건은 확약 원본과 점유·세금 관계를 끝까지 대조한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 오피스텔입니다.
