인천지방법원 2025타경512228. 미추홀구 숭의동 ‘밀레니엄’ 2층 203호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 211,000,000원의 70%인 147,700,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 싸 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 임차권자 최영길의 주택임차권이 있고, 보증금은 232,000,000원, 주민등록일자는 2021.04.30, 확정일자는 2021.03.29입니다. 말소기준으로 잡힌 2022.04.14 남양주시 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차권입니다.
원칙적인 권리분석은 냉정합니다. 현재 회차 최저가 147,700,000원으로 매각되면 집행비용 2,867,800원을 뺀 144,832,200원만 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 87,167,800원이 미배당으로 남습니다. 그러면 매수인의 실질취득은 147,700,000원 + 87,167,800원 = 234,867,800원이 됩니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 대항력 보증금 미배당이 늘어 총 부담이 보증금 근처로 따라붙는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. notes에는 “매각물건명세서 명시 인수권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이라고 되어 있습니다. 따라서 그 임차권등기에 한해 확약이 유효하고 매수인에게 대항력 포기·임차권등기 말소 효과가 인정된다면 실질 인수는 0원*입니다. 확약은 해당 임차권자·해당 권리에만 작동하므로, 확약 밖 별도 점유자나 다른 임대차가 있는지는 원본 서류와 현장에서 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-5 밀레니엄 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용중 |
| 소유자 | 김재영 (2021.05.21. 소유권이전, 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 승부처
말소기준은 2022.04.14 남양주시 압류로 잡혀 있습니다. 그 이후의 국세 압류, 한국자산관리공사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차권자 최영길의 주민등록일자 2021.04.30과 확정일자 2021.03.29는 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 임차권은 단순 후순위 소멸권리가 아니라 대항력 있는 임차권으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영길 | 2층 203호 60.6747㎡전부 · 주거(임차권등기) | 232,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.04.30 | 우선변제 확정 2021.03.29 · 배당요구 2023.08.07 | 확약 확인 룰상 인수 87,167,800원 · 확약 유효 시 실질 0원* |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
밀레니엄의 최근 실거래는 총 6건으로 제시되어 있습니다. 다만 목표 면적은 60.6747㎡이고, 제공된 실거래 면적은 79.52㎡·81.17㎡라서 동일 면적 매칭은 아닙니다. 단순 평균은 253,666,666원, 최저 거래는 200,000,000원, 최고 거래는 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 81.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 79.52㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 81.17㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 79.52㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 81.17㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 81.17㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 253,666,666원 |
확약이 없다고 보면 실질취득 234,867,800원은 단순 평균 253,666,666원의 92.6%입니다. 하지만 이 평균은 더 큰 면적의 거래라, 이를 곧바로 “싸다”는 근거로 쓰면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효해 인수가 0원으로 정리되면 실질 투입은 최저가 147,700,000원 중심으로 재계산됩니다. 이 물건의 평가는 시세보다 권리 확약의 진위가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 최영길 보증금(우선변제) | 232,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 129,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 한국자산관리공사 | 33,102,405원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 147,700,000원 기준, 집행비용 2,867,800원을 제외한 144,832,200원이 임차인에게 배당되고 보증금 부족분 87,167,800원이 남습니다. 다만 HUG 말소동의 확약서가 유효하면 해당 부족분은 실질 인수 0원*으로 정리될 수 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 203호입니다. 기본 위생 및 급배수시설은 구비된 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부 확인은 되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 밀레니엄은 총 6세대, 사용승인일 2017.09.29로 제시되어 있습니다. 최근 실거래는 6건이나 목표 면적 60.6747㎡와 직접 면적 매칭은 되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권등기와 잔여보증금 인수 위험을 실제로 제거하는지 문구를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 미인정 시 현재 최저가 147,700,000원이 아니라 실질취득 234,867,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 동의 주체, 말소 시점, 잔여보증금 청구 가능성을 입찰 전 점검하세요.
- 국세·지방세 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있으므로 배당표와 체납세 성격 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가서상 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 명도 난도를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약서 물건”
이 사건을 단순히 1회 유찰, 최저가 147,700,000원짜리 다세대로 보면 위험합니다. 대항력 있는 임차권의 보증금은 232,000,000원이고, 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수는 87,167,800원입니다. 확약이 없으면 실질취득은 234,867,800원으로 올라가 최저가 메리트가 사라집니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권등기를 확실히 정리해 준다면 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 결론은 하나입니다. 입찰 전 핵심은 가격표가 아니라 확약서 원본입니다.