인천지방법원 2025타경512249. 미추홀구 숭의동 더존아파트 3층 303호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 감정가는 223,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 109,270,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 양이해린은 임대차계약일 2022.09.24, 확정일자 2022.09.26, 주민등록·점유개시 2022.10.24이고 보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.12.27이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 배당요구도 했지만 현재 매각가에서는 보증금을 전액 회수하지 못해, 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 3층303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 34-19 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제3층 제303호 77.02㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 14층 중 3층 |
| 소유자 | 김번하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기상 2018.03.13 인천원예농업협동조합 근저당권 151,200,000원이 있었지만 2022.10.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 양이해린의 주민등록·점유개시가 2022.10.24로 그보다 앞선다는 점입니다. 이후 2024.11.12 주택임차권등기가 이뤄졌고, 보증금 280,000,000원 전액에 대해 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양이해린 | 제3층 제303호 77.02㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.10.24 | 2022.09.26 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 임차인 표에 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 최저가 1.09억이 아니라 실질취득 약 2.8억으로 봐야 한다
더존아파트의 확인 가능한 실거래 표본은 2023.03 거래 1건입니다. 전용 70.3㎡, 2층이 200,500,000원에 거래됐습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 대상 면적 77.02㎡와도 차이가 있으므로 현재 시세를 강하게 단정하기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 70.3㎡ | 2 | 200,500,000원 |
현재 최저가 109,270,000원만 실거래 200,500,000원과 비교하면 54.5%로 보이지만, 이 물건은 그렇게 보면 안 됩니다. 배당 후 인수액 173,059,780원이 더해지기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘고, 총 부담은 보증금 280,000,000원 안팎에 묶입니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 실질취득 기준으로 보면 확인된 실거래 200,500,000원보다 높은 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 임차인 양이해린 보증금 | 280,000,000원 | 106,940,220원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 529,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차인 보증금 중 106,940,220원이 배당되고 173,059,780원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수위험입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,270,000원 | 173,059,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,489,000원 | 205,287,802원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,542,300원 | 227,821,461원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 109,270,000원 → 76,489,000원 → 53,542,300원으로 낮아지지만, 인수액은 173,059,780원 → 205,287,802원 → 227,821,461원으로 반대로 증가합니다. 유찰이 곧 총 취득비용 절감으로 연결되지 않는 대항력 인수형의 전형적인 패턴입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공동주택으로 가정해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의로터리 남서측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 3층 303호이며 위생설비·개별난방·자동화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 공시지가는 1,487,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 더존아파트는 39세대, 사용승인일은 2018.03.02이며 확인된 실거래는 1건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.4회이며 확인된 낙찰률은 0.0입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재확인. 현재 계산상 미배당 인수액은 173,059,780원입니다. 배당표를 최종 매각조건과 함께 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기까지 포함하는지에 따라 매수인 부담 결론이 완전히 달라집니다.
- 최저가만으로 수익성 계산 금지. 대항력 보증금 280,000,000원을 기준으로 실질취득부담을 잡아야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2023.03의 200,500,000원 1건뿐입니다. 현재 가격 판단 전 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 미납관리비. 현관문에 미납관리비 독촉장과 단전·단수예고장이 붙어 있다는 기재가 있으므로 체납내역을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 39세대 규모이고 거래 표본이 적으므로 매도·임대 시 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.09억”이 이 물건의 가격이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 유찰률입니다. 감정가 223,000,000원에서 최저가 109,270,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 양이해린의 대항력 있는 임차보증금은 280,000,000원이고, 현재 배당 후에도 173,059,780원이 남습니다. 더 유찰되면 매각가는 내려가지만 미배당 인수액은 더 커집니다.
확인 가능한 실거래는 200,500,000원 1건뿐인데, 이 사건의 실질취득 기준은 보증금 약 280,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 실거래 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인해야 할 변수지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확인되지 않는 이상 인수위험을 지우는 것은 위험합니다. 권리 확인 전에는 ‘싸진 경매’가 아니라 ‘보증금이 가격을 고정하는 경매’로 보는 것이 맞습니다.
