제주지방법원 2025타경7290. 서귀포시 대정읍 안성리 대정헤르멘하우스 제3동의 다세대 물건입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 604,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 49,742,000원, 감정가의 약 8.24%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수도, 할인율도 아닙니다. 현재 소유자 이재욱의 소유권이전과 같은 날 접수된 강우철의 전세권 550,000,000원이 말소기준권리보다 먼저 설정돼 있고, 매각물건명세서에도 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가를 전부 배당하더라도 집행비용 1,295,356원을 먼저 제외하면 전세권자에게 돌아가는 예상배당은 48,446,644원입니다. 전세금 550,000,000원에서 이를 뺀 501,553,356원이 남으며, 이 잔액이 인수된다고 보면 매수인의 실질 부담은 최저가 49,742,000원과 합쳐 551,295,356원입니다. 낙찰가가 내려가면 전세권 미배당액이 커지므로, 총부담은 약 550,000,000원에 집행비용을 더한 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1313 대정헤르멘하우스 제3동 · 도로명주소 평화로 85 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 이재욱 (2024.12.04. 매매, 거래가액 600,000,000원 · 2024.12.12. 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 49,742,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한성건자재상사 / 4,581,488원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2025.01.20. 접수된 세종중앙농업협동조합의 가압류 500,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 강연희의 가압류 353,000,000원, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 강우철의 전세권은 2024.12.12. 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리의 소멸 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 전세권의 잔액 인수입니다.
② 임차인·전세권 확인
조사된 임차인은 없습니다. 다만 임차인과 별개로 등기된 전세권자 강우철이 있으며, 이 전세권은 선순위 등기권리로서 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 등기 전세권 | 강우철 | 550,000,000원 | 등기권리 | 선순위 배당 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 0명 · 등기 전세권자 1명. 전세권은 임차인의 전입일·확정일자로 판단하는 대항력 문제가 아니라 등기 순위와 매각물건명세서의 인수 여부가 핵심입니다.
③ 가격의 실체 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다
현재 회차 최저가는 49,742,000원이지만, 이를 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다. 전세권자에게 배당되는 48,446,644원을 제외한 전세금 잔액 501,553,356원을 매수인이 인수하면 실질취득액은 551,295,356원입니다. 이는 감정가 604,000,000원의 약 91.3%입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 추정 | 전세권 잔액 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 49,742,000원 | 48,446,644원 | 501,553,356원 | 551,295,356원 |
| 9회 유찰 시 | 34,819,400원 | 33,792,651원 | 516,207,349원 | 551,026,749원 |
| 10회 유찰 시 | 24,373,580원 | 23,534,856원 | 526,465,144원 | 550,838,724원 |
④ 등기상 거래가와 비교
| 원인일 | 취득자 | 등기상 거래가액 |
|---|---|---|
| 2020.06.22 | 디앤에스파트너스주식회사 | 616,000,000원 |
| 2022.05.30 | 이혁주 | 600,000,000원 |
| 2024.12.04 | 이재욱 | 600,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 현재 회차 기준 | 551,295,356원 |
실질취득액은 등기상 과거 거래가액 600,000,000원과 616,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 과거 등기 거래가액은 현재 실거래 시세와 동일한 의미가 아니므로, 이 차이만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 입찰 판단의 기준은 최저가 49,742,000원이 아니라 실질취득액 551,295,356원이어야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,356원 |
| 1. 전세권 · 강우철 | 550,000,000원 | 48,446,644원 |
| 2. 가압류 · 세종중앙농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 한성건자재상사 | 4,581,488원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강연희 | 353,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 1,407,581,488원 중 예상배당은 48,446,644원이며 총 미배당은 1,359,134,844원입니다. 신청채권자 주식회사 한성건자재상사의 청구액 4,581,488원도 현재 회차에서는 배당되지 않습니다. 전세권자 배당 후 남는 전세금 잔액은 매수인 인수 위험으로 별도 판단해야 합니다.
⑥ 8회 유찰의 의미
- 표면 가격. 감정가 604,000,000원에서 최저가 49,742,000원까지 낮아졌습니다.
- 실질 가격. 선순위 전세권 미배당 잔액을 합치면 현재 회차 실질취득액은 551,295,356원입니다.
- 유찰 효과 제한. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분만큼 전세권 인수액이 늘어 총부담이 거의 고정됩니다.
- 응찰 판단. 8회 유찰 자체를 할인 신호로 보지 말고, 전세권 인수 구조가 반복 유찰의 핵심 원인인지 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 6번 전세권이 매수인에게 인수된다는 문구와 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 전세권 배당요구 확인. 예상배당액과 실제 인수 잔액은 최종 배당요구 및 배당표에 따라 달라질 수 있으므로 확정 자료를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 응찰가에 전세권 미배당 잔액을 더한 총액으로 수익성과 자금계획을 계산하세요.
- 점유·인도 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자와 전세권자의 사용·인도 관계는 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 세금·집행비용 확인. 국의 압류와 집행비용, 당해세 및 배당 순위 변동 가능성을 원본 자료로 확인하세요.
- 물건 특정 확인. 등기사항과 매각목록에서 제3동의 정확한 전유부분, 대지권 및 매각 범위를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49,742,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 49,742,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 가격은 그 숫자와 전혀 다릅니다. 말소기준보다 앞선 전세권 550,000,000원이 남고, 현재 회차 예상배당 후 미배당 잔액 501,553,356원이 인수되면 실질취득액은 551,295,356원입니다. 9회 또는 10회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 전세권 인수액이 늘어 총부담은 약 551,000,000원 수준에 머뭅니다.
후순위 권리는 소멸하지만, 가장 큰 선순위 권리는 남습니다. 등기상 과거 거래가보다 실질취득액이 낮다는 점은 확인되지만, 현재 시세를 입증하는 거래자료 없이 이를 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 49,742,000원이지만, 실제 검토 가격은 551,295,356원입니다.
