인천지방법원 2025타경512250. 구월동 파라디아 빌딩 제1동 7층 704호, 전용 50.65㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 174,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 85,260,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 할인 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 박시홍은 임대차계약일 2022.07.24, 확정일자 2022.07.25, 전입·점유개시 2022.08.17로, 말소기준권리인 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수할 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 제공된 분석 규칙에 따라 이 확약이 유효하게 적용되는 경우 박시홍 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 즉 이 사건은 확약이 유효하면 85,260,000원짜리 저가 오피스텔, 반대로 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 116,674,680원이 살아나는 사건으로 성격이 완전히 갈립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 50.65㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이용민 · 2022.09.07 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국 압류, 남동구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구의 주택임차권등기가 말소기준 이후에 설정됐다는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 박시홍의 전입·점유개시는 2022.08.17로 말소기준보다 먼저이고, 확정일자도 2022.07.25이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 조사돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有, 확약 확인 필수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박시홍 | 제7층 제704호 50.65㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.17 / 2022.07.25 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
박시홍은 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.09.09입니다. 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자까지 갖춰 배당으로 보증금을 회수하되 부족분은 원칙적으로 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 따라서 이 사건에서 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”와 “보증금 인수 위험이 없다”는 같은 뜻이 아닙니다. 실질 인수 0원 판단은 오직 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권과 보증금 인수 문제를 실제로 해소한다는 전제에서만 성립합니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 가격 메리트는 크다
구월동파라디아빌딩 전용 50.65㎡ 기준 최근 12개월 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 2023.09의 200,000,000원입니다. 현재 최저가 85,260,000원은 최근 12개월 평균의 43.2%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -1.5%로 하락 추세이므로, 전체 평균 199,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 50.65㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.12 | 50.65㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 50.65㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2022.08 | 53.08㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 46.47㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2022.06 | 46.47㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 50.65㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 50.65㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.65㎡ | 2건 | 197,500,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 낙찰가 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 85,260,000원 | 116,674,680원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 59,681,999원 | 141,792,277원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41,777,399원 | 159,374,594원 | 실질 인수 0원 |
확약을 배제한 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 대항력 인수형은 유찰 횟수만 늘었다고 실질취득가격이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 이 사건은 제출된 말소동의 확약서 때문에 그 원칙적 인수액을 실질 0원으로 보는 예외 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 1. 임차인 박시홍 보증금 | 200,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙적 미배당 보증금은 116,674,680원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 전용 50.65㎡입니다. 구월동파라디아빌딩은 125세대, 사용승인일은 2014.02.27입니다.
- 입지. 가천대길병원 남서측 인근으로 동류형 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 폭 약 15미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로와 동측 약 10미터 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,644,000원/㎡, 대지 898.3㎡, 업무용·평지·세로장방·중로각지입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 동일 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 가격 할인과 별개로 실제 매수수요 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 적용 대상이 을구 순위 3번 박시홍 임차권인지, 매수인에게 보증금 잔액을 청구하지 않는 구조인지 반드시 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권과 대항력 구분. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸해도 2022.08.17 전입·점유에 기초한 대항력 문제는 별도입니다. 확약이 이 부분까지 해소하는지가 핵심입니다.
- 배당 부족액. 현재 회차 기준 원칙적 미배당 보증금은 116,674,680원입니다. 확약 확인 전에는 이 금액을 잠재 인수위험으로 보고 자금계획을 세우는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 확약 유효 시 실질취득 85,260,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원의 43.2%입니다. 다만 거래 추세는 -1.5%이므로 하락 흐름을 반영해 출구가격을 보수적으로 보세요.
- 오피스텔 환금성. 125세대 오피스텔이며 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수 1.8회, 낙찰률 0.0%입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제하지 말고 임대·매매 수요를 따로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당표와 배당요구종기를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
현재 최저가 85,260,000원은 감정가 174,000,000원의 49%, 최근 12개월 평균 197,500,000원의 43.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 하지만 박시홍은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 확약을 제외한 배당 구조에서는 116,674,680원이 미배당됩니다. 따라서 이 사건의 본질은 저가 낙찰이 아니라 말소동의 확약서의 효력입니다.
확약이 유효하게 적용되면 주된 인수위험이 해소돼 실질 인수는 0원이고, 실질취득 85,260,000원은 최근 시세 대비 충분한 가격 여유가 있습니다. 반대로 확약 적용이 흔들리면 유찰이 더 진행돼도 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형으로 돌아갑니다. 가격은 매력적이지만, 권리의 안전성은 확약 원본 확인을 마친 뒤 확정해야 하는 물건입니다.
