인천지방법원 2025타경512254. 인천 미추홀구 주안동 ‘베스티움’ 4층 411호, 전용 19.315㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 대항력 임차권과 확약서입니다. 임차인 김지현 씨는 임대차계약일자 2022.10.14, 주민등록·점유개시일자 2022.11.04, 확정일자 2022.10.14, 임차권등기 2024.07.29로 기재되어 있습니다. 보증금은 77,000,000원이고, 최저가 54,600,000원 기준 배당 후 부족분은 23,782,800원입니다.
정확히는 원칙과 예외를 나눠 봐야 합니다. 원칙상 이 임차권은 전입신고가 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정 2025.09.10보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력·우선변제권이 함께 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서 메모에 “을구 순위 7번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”이라고 되어 있습니다. 출력 규칙상 이 확약은 해당 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층 411호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.315㎡ · 15층 건물 중 4층 411호 |
| 소유자 | 이세열 (2022.11.04 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 그러나 확약서가 변수
등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 을구 7번 주택임차권입니다. 임차권자는 김지현, 임차보증금은 77,000,000원이며 범위는 제4층 제411호 19.315㎡ 전부입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.11.04, 확정일자는 2022.10.14입니다. 실제 임차인은 1명이고, tenants 데이터상 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니므로 보증금은 김지현 보증금 77,000,000원 하나로 봅니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 제4층 제411호 19.315㎡전부 · 주거(임차권등기) | 77,000,000원 | 전입 2022.11.04 확정 2022.10.14 | 2024.07.29 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 반영 실질 인수 0원* |
보증기관 승계·대위 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 보며, 보증금 합산은 하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 있어도 가격은 비싸다
같은 베스티움 동일면적 19.32㎡의 최근 실거래 12건은 모두 2026.01 거래이며, 표본 평균·최저·최고가가 모두 40,170,000원입니다. 현재 최저매각가 54,600,000원은 이 실거래 평균의 135.9%입니다. 즉 확약서로 임차권 인수 위험이 실질 0원으로 정리되더라도, 가격만 보면 아직 시세보다 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 40,170,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,382,800원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 (우선변제) | 77,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 파워업에스제일차주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 차재욱 | 420,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 77,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 부족분은 23,782,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당·인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 배당 후 부족분 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 54,600,000원 | 23,782,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 38,220,000원 | 39,867,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,754,000원 | 51,127,572원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안북초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 ‘주안역’이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 411호입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, E/V, 난방설비 및 기계식주차장 등을 구비하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 표시되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 베스티움은 149세대, 사용승인일은 2012.10.31입니다. 동일면적 최근 실거래 평균은 40,170,000원이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위로 제출되었는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 을구 순위 7번 주택임차권등기가 매각 후 실무상 말소 가능한지, 매각물건명세서와 법원 기록을 대조하세요.
- 시세 상한 설정. 확약 반영 실질취득 54,600,000원은 실거래 평균 40,170,000원의 135.9%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사건은 실제 점유 상태와 이사·명도 협의가 권리분석과 별개로 남을 수 있습니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 관리비 미납 여부가 수익성에 직접 영향을 줍니다. 공용부분 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터에 근거한 자동 분석입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도, 가격은 별개다”
이 물건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권 때문에 위험해 보입니다. 보증금 77,000,000원, 현재 회차 부족분 23,782,800원이라는 숫자만 보면 매수인 인수형으로 읽힐 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 메모가 있으므로, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
다만 결론은 조심스럽습니다. 확약으로 권리 리스크가 낮아져도 현재 최저가 54,600,000원은 동일면적 실거래 평균 40,170,000원보다 높고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회로 표시됩니다. 따라서 이 사건은 확약서 원본 확인이 끝나야 권리상 입찰 가능하고, 그 다음에도 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
