인천지방법원 2025타경512256. 인천 서구 당하동 ‘천우명가에이’ 101동 4층 403호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자 채재하는 2020.04.29 매매를 원인으로 2020.05.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 135,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 2021.10.13 전입·점유한 정진구의 주택임차권입니다. 정진구는 보증금 148,000,000원, 확정일자 2021.09.15, 점유개시·주민등록 2021.10.13로, 2025.09.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
등기상 남아 있는 주택임차권만 보면 매수인 인수형으로 읽어야 합니다. 그러나 본건에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 정진구 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 다만 이 결론은 정진구 임차권에 한해서만 적용되므로, 확약의 대상·효력·말소이행 여부를 원본으로 대조해야 합니다. 확약 대상 밖의 별도 임차인이 존재한다면 그 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1083-7 천우명가에이 101동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 면적 기준 | 49.9㎡ |
| 소유자 | 채재하 (2020.04.29 매매 · 2020.05.26 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 사용승인일 | 2013.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 말소동의 확약
등기부상 과거 우리은행 근저당권 729,400,000원은 2013.11.12 해지로 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2023.08.30 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 선언된 것은 2025.09.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 정진구의 임대차는 계약일 2021.09.14, 확정일자 2021.09.15, 전입·점유 2021.10.13으로 그보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진구 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.13 | 2021.09.15 | 148,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
※ 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 43,199,400원입니다. 2회 유찰 시 시뮬레이션의 인수액은 74,779,460원, 3회 유찰 시 96,865,622원으로 증가합니다. 말소동의 확약은 정진구 임차권에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 별도 임차인의 권리까지 포괄하는 것으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 판단
천우명가(101,102동)는 총 22세대, 사용승인일 2013.08.27입니다. 동일 면적대 실거래는 4건이며 전체 평균은 160,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 166,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 7.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.57㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 49.45㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2022.07 | 49.9㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2021.12 | 49.45㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 166,000,000원 |
현재 최저매각가 107,100,000원은 최근 12개월 평균 166,000,000원의 64.5%입니다. 이 사건은 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 107,100,000원입니다. 따라서 가격 비교 기준을 최저가와 별개로 부풀릴 인수금이 없고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원과 비교해 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 정진구 보증금(우선변제) | 148,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 룰상 정진구 보증금 미배당액은 43,199,400원입니다. 다만 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 인천2호선 완정역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 철도보호지구, 교육환경 보호구역, 토지거래허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,338,000원/㎡, 토지면적 635.8㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2013.08.27이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 22세대의 소규모 다세대이고, 동일 면적대 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 2건의 평균은 166,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 정진구의 을구 순위 3번 주택임차권등기와 확약 대상이 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 확약 반영 시 실질 인수는 0원이지만, 확약을 배제한 현재 회차의 룰상 인수액은 43,199,400원입니다.
- 배당요구. 정진구는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 배당표상 104,800,600원이 임차인에게 배당됩니다.
- 실거래 기준. 과거 전체 평균 160,500,000원보다 최근 12개월 평균 166,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 22세대 규모이므로 아파트처럼 풍부한 거래량을 전제하지 말고 실제 매수수요와 매도기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 148,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 107,100,000원을 넘는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 정진구에게 104,800,600원이 배당되고 43,199,400원이 부족하다고 계산합니다. 그런데 본건에는 바로 그 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 정진구에 대한 실질 인수액은 0원, 실질취득은 107,100,000원입니다.
가격만 보면 이 실질취득가는 최근 12개월 평균 166,000,000원의 64.5%, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 가격 흐름도 이전 거래 대비 7.1% 높은 쪽이므로, 하락장 때문에 전체 평균이 부풀려진 사례도 아닙니다. 다만 22세대 소규모 다세대라는 환금성 한계와, 권리 안전성이 말소동의 확약의 유효한 이행에 달려 있다는 점 때문에 무조건적인 안전형으로 보기는 어렵습니다. 가격은 매력적이지만, 확약 원본 검증이 선행돼야 하는 B급 사건입니다.
