인천지방법원 2025타경512267. 부평구 십정동 485-9의 토지와 철근콘크리트구조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택 및 제2종근린생활시설이며, 일괄매각 대상에 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 김영배·이애덕 각 2분의 1 공유이고, 신청채권자는 신성새마을금고, 청구액은 844,035,077원입니다.
권리분석의 결론부터 말하면 임차보증금이나 등기권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 본 사건에 적용된 말소기준일은 2017.02.03.이며, 김민아의 전입일 2021.11.11.과 강정희의 전입일 2025.03.26.은 모두 그 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정되고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 485-9 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 · 외벽 석재붙임 등 · 새시 창호 |
| 소유자 | 김영배 2분의 1 · 이애덕 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,571,989,960원 / 539,191,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신성새마을금고 / 844,035,077원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특기사항 | 집합건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준일은 2017.02.03.
본 사건의 권리판정 기준은 2017.02.03. 동암신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 동암신용협동조합의 근저당권들과 2017.03.10., 2021.08.13. 설정분은 2023.04.11. 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 신성새마을금고의 채권최고액 984,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 부평구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 판정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강정희 보증금·확정일자 미상 | 2025.03.26 | 2025.09.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 |
| 김민아 보증금·확정일자 미상 | 2021.11.11 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김민아는 전입일이 2021.11.11., 강정희는 2025.03.26.으로 모두 말소기준일인 2017.02.03.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 본 사건의 대항력 판정은 두 사람 모두 없음이며 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,791,910원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동암신용협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동암신용협동조합 | 377,000,000원 | 349,399,090원 | 27,600,910원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 동암신용협동조합 | 91,000,000원 | 0원 | 91,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 동암신용협동조합 | 91,000,000원 | 0원 | 91,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 동암신용협동조합 | 63,000,000원 | 0원 | 63,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 신성새마을금고 | 984,000,000원 | 0원 | 984,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,788,000,000원, 채권자 예상배당은 531,399,090원, 총 미배당은 1,256,600,910원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 최저가와 실질취득은 같지만 ‘시세 메리트’는 별개
현재 최저매각가는 539,191,000원으로 감정가 1,571,989,960원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 539,191,000원으로 동일합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 539,191,000원 | 0원 | 539,191,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 377,433,700원 | 0원 | 377,433,700원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 264,203,589원 | 0원 | 264,203,589원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 이 물건이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 복합 용도이고, 무단증축 위반건축물 및 제시외 건물이 포함돼 일반 주택보다 원상복구·이행강제금·대출·임대운영·재매각 조건을 더 세밀하게 확인해야 합니다. 시세 비교와 적정 입찰가 판단은 인근 거래와 실제 임대수익, 위반사항 해소 비용을 확인한 뒤 내려야 합니다.
⑤ 물건성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다가구주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중인 복합 용도 물건입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 위반건축물(무단증축)로 등재돼 있습니다.
- 입지. 동암초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·태양광설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·동암역남광장 일원 지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공동개발. 추가기재사항상 485-1번지·485-2번지와 공동개발이 권장됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 고정. 본 사건의 권리판정 기준은 2017.02.03.입니다. 김민아와 강정희를 선순위 임차인으로 바꾸어 판단하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 두 임차인의 보증금·확정일자·점유 부분과 배당요구 종결 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조하세요.
- 무단증축 범위. 위반 부분의 정확한 위치·면적, 시정명령, 이행강제금 부과 내역과 원상복구 비용을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각 포함 범위와 실제 구조·사용현황, 건축물대장 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 다가구주택 및 근린생활시설의 실제 호실 수, 공실, 월세·보증금, 관리비와 유지보수비를 확인하세요.
- 대출 가능성. 위반건축물과 복합 용도는 금융기관의 담보평가와 대출비율에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전에 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
- 공유자 명도. 소유자 김영배·이애덕 및 실제 점유자들과의 인도·명도 일정과 비용을 고려하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 입찰하면 안 된다
이 사건의 핵심 권리분석은 명확합니다. 말소기준일은 2017.02.03.이고, 김민아와 강정희의 전입은 모두 그 이후입니다. 두 임차인은 대항력 없음으로 판정되며, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 539,191,000원과 실질취득액 역시 같습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 좋은 물건이나 싼 가격을 뜻하지는 않습니다. 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 다가구주택·근린생활시설 복합 용도에 위반건축물(무단증축), 제시외 건물, 실제 임대관계 확인이라는 과제가 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 합격, 물건 실사와 가격 판단은 보류입니다. 무단증축 해소 비용과 임대수익, 금융 가능성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
