의정부지방법원 2025타경4124. 의정부시 용현동 세인트펠리스 12층 에이1202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김윤태가 2018년 5월 2일 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 25일 서울우유협동조합 앞으로 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025년 9월 18일 서울우유협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 가격과 환금성입니다. 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 119,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 141,000,000원 및 최신 거래 132,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 추세가 -4.4%인 만큼 과거 전체 평균 144,250,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 274 세인트펠리스 12층 에이1202호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 용민로 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 대상면적 56.194㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 12층 에이1202호 |
| 소유자 | 김윤태 · 2018.05.02 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 114,580,743원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 현재 확인된 임차관계에서 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2018년 5월 25일 설정된 서울우유협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 9월 18일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 4월 25일 설정됐던 서울우유협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 공동담보 근저당권은 2018년 5월 25일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장은 하락 추세
세인트펠리스의 대상면적은 56.194㎡이고, 비교 실거래는 56.23㎡ 및 56.27㎡입니다. 최근 확인 거래는 4건이며 전체 평균은 144,250,000원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 141,000,000원, 최신 거래 132,000,000원, 최근 추세 -4.4%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.23㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2025.11 | 56.23㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 56.23㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 56.27㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 141,000,000원 |
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%입니다. 최신 거래 132,000,000원보다도 낮아 감정가 그대로였을 때보다 가격 부담이 줄었습니다. 그러나 최근 12개월 거래 수준은 이전 거래 대비 -4.4% 낮아졌습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 할인율 자체보다 실제 최신 거래가 유지되는지를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 근저당 · 서울우유협동조합 | 168,000,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 119,000,000원 가정 시 서울우유협동조합 채권최고액 기준 미배당은 51,466,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 51,466,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 86,599,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 111,139,580원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 서울우유협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 어느 경우에도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권액 114,580,743원에 대해 예상배당 116,534,000원으로 계산되어 신청채권은 충족되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 용현동 송산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 의정부경전철 송산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이고 본건은 12층입니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선 도로와 북측 폭 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이며 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래규모. 세인트펠리스는 총 11세대이며 사용승인 시점은 2018.04.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 84.4%이지만, 최신 거래는 132,000,000원이고 시장 추세는 -4.4%입니다. 최근 가격 흐름을 우선 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용 상태이므로 입찰 전 등기·건축물대장·현황을 원본 대조해 실제 이용과 법적 용도를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락 추세 속 가격
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수 0원으로 계산되고, 말소기준인 서울우유협동조합 근저당 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 가격도 한 차례 유찰을 거치며 감정가 170,000,000원에서 119,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 141,000,000원의 84.4% 수준이 됐습니다.
다만 최신 거래가 132,000,000원이고 최근 실거래 추세가 -4.4%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 전체 평균 144,250,000원만 기준으로 할인폭을 크게 평가하기보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 데이터에 더 부합합니다. 권리는 양호하고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 11세대 규모의 환금성은 별도 점검이 필요한 물건입니다.
