인천지방법원 2025타경512268. 인천 계양구 임학동 3-13, 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 감정가는 90,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,870,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 접근하면 권리의 핵심을 놓치게 됩니다.
최수빈의 임대차계약일은 2020.10.17, 확정일자는 2020.10.19, 전입·점유개시는 2020.11.27입니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.28 국의 압류입니다. 따라서 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.09.12에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 3-13 3층301호 · 도로명 인천광역시 계양구 계양산로 147-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.12.18 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발행 | 2026.07.02 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.04.28 갑구 12번 국 압류입니다. 그 뒤의 2024.09.12 최수빈 주택임차권등기, 2025.09.10 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2025.09.18 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 최수빈은 임차권등기일이 아니라 2020.11.27 전입·점유를 기준으로 이미 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최수빈 제3층 제301호 36.63㎡ 전부 | 2020.11.27 확정일자 2020.10.19 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
배당요구는 2024.09.12에 접수된 것으로 제시돼 있습니다. 원칙 계산상 현재 회차에서 29,914,340원을 배당받고 45,085,660원이 남지만, 위 말소동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
③ 배당과 인수 — 숫자만 보면 4,508만원 부족, 확약 반영 시 인수 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 955,660원 |
| 1. 임차인 최수빈 보증금 (우선변제) | 75,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,870,000원 가정. 원 계산상 임차인 미배당 45,085,660원이 매수인 인수로 산출되지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 요소에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 ‘원칙상 인수액’은 커진다
| 회차 | 최저가 | 원칙상 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 45,085,660원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 21,609,000원 | 54,179,962원 | 75,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 60,545,974원 | 75,000,000원 |
확약을 무시한 원칙 계산에서는 최저가가 30,870,000원에서 21,609,000원, 15,126,299원으로 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 45,085,660원, 54,179,962원, 60,545,974원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형은 최저가가 내려갔다고 경제적 부담까지 같이 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건은 말소동의 확약이 있어 그 주된 인수 부담을 실질 0원*으로 보는 점이 핵심입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 90,000,000원 대비 최저가 30,870,000원이라는 유찰률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다. 특히 다세대주택은 동일 단지·동일평형 비교가 쉬운 대단지 아파트와 달리 개별 건물의 연식, 도로조건, 내부상태, 임대수요 등에 따라 거래가격 편차가 클 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호이며, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 임학동 ‘임학공원’ 남측 인근. 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 토지 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·상하수도·난방·가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 참고. ‘장하빌라 2동’으로 통칭되며, 세대 출입문에 ‘전기공급중단안내문’이 부착된 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격·권리 판단을 바꾸는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약의 적용 대상이 을구 10번 최수빈 임차권인지, 말소 조건과 이행 절차가 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 최수빈 전입·점유 2020.11.27이 말소기준 2023.04.28보다 빠릅니다. 확약이 정상 이행되지 않는다면 인수 위험이 되살아나는 구조입니다.
- 실거래 별도 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 응찰가 상한을 정하지 말고, 임학동 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물가격을 따로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 상태가 어떠한지 현장 확인이 필요합니다.
- 전기·관리 상태 확인. 세대 출입문에 전기공급중단안내문이 부착된 것으로 기재돼 있으므로 전기·관리비·내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실제 배당순위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,087만원짜리 집”이 아니라 “확약의 효력을 사는 경매”
이 사건의 표면은 감정가 90,000,000원에서 3회 유찰돼 30,870,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 최수빈은 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고, 원 계산상 현재 회차에서 45,085,660원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 매수인의 총 경제부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사 말소동의 확약이 예정대로 적용된다면, 이 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 떨어집니다. 그때부터 비로소 응찰자는 30,870,000원의 가격 자체와 다세대주택의 환금성, 3회 유찰의 의미를 따져야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리의 열쇠는 확약, 가격의 열쇠는 별도 시세 확인. 이 두 가지가 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성됩니다.
