인천지방법원 2025타경512269. 부평동 라온밸리온 11층 1102호, 59.2318㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 문중석이며 2021.05.31. 매매로 255,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 압류가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입해 있는 이수민의 270,000,000원 임차보증금입니다.
말소기준은 2023.08.10. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이수민은 그보다 앞선 2022.06.20. 확정일자를 받았고 2022.06.30. 전입·점유를 시작했습니다. 배당요구도 했기 때문에 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저매각가로는 보증금을 모두 돌려줄 수 없습니다. 배당되지 않는 보증금이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 126-6 라온밸리온 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로359번길 9 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 11층 1102호 59.2318㎡ 전부 · 14층 건물 내 11층 |
| 사용승인일 | 2017.01.13 |
| 소유자 | 문중석 (2021.05.31. 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건은 말소기준 자체보다 선순위 임차관계가 중요합니다. 이수민은 2022.06.30. 전입·점유했고 확정일자는 2022.06.20.입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.10.이므로, 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 11층 1102호 59.2318㎡ 전부 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이수민은 보증기관 승계·대위 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 270,000,000원
현재 최저매각가는 감정가 212,000,000원에서 2회 유찰된 103,880,000원입니다. 표면만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 더 크기 때문에 가격 구조가 완전히 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 103,880,000원 | 168,374,320원 | 실질취득 약 270,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 | 72,716,000원 | 198,992,888원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 50,901,200원 | 220,415,022원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
즉 이 물건은 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려간다고 총부담도 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 보증금 270,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 가격 판단은 103,880,000원이 아니라 약 270,000,000원 수준의 실질취득을 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,254,320원 |
| 1. 임차인 이수민 보증금 | 270,000,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 이수민에게 101,625,680원이 배당되고, 보증금 부족분 168,374,320원이 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 11층 1102호입니다.
- 입지. 부흥오거리 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가는 103,880,000원이지만 대항력 임차보증금 미배당 168,374,320원을 별도로 반영해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 대항력 포기까지 포함되는지, 임차권등기 말소만을 의미하는지 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 이수민 배당 결과 확인. 보증금 270,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인이 떠안을 금액도 달라집니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 매각가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 증가하므로 총부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 임차권도 주거로 신고돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “103,880,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 최저매각가는 2회 유찰 끝에 103,880,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이수민의 보증금은 270,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차 예상배당으로도 168,374,320원이 남습니다. 그래서 유찰된 최저가만 보고 가격을 평가하면 핵심을 놓칩니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 자료이지만, 현재 문구만으로 대항력 포기까지 확정해 인수를 0원으로 만들 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건은 최저가 103,880,000원이 아니라 실질취득 약 270,000,000원 수준을 출발점으로 판단해야 합니다. 유찰은 깊지만, 보증금 인수 구조가 가격 하락 효과를 상쇄하는 오피스텔입니다.
